매물 유형: 아파트
분석 번호: 1464
종합 리스크 점수: 70점
화성시 동탄구 레이크반도유보라아이비파크9.0은 활발한 시장 거래량과 인구 유입, 우수한 생활 편의시설을 바탕으로 안정적인 가치를 유지하고 있으며, 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 합리적인 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 7억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 5억 4,838만 원 ~ 최고 6억 6,660만 원, 중앙값 5억 7,585만 원) 대비 상단에 위치하며, 최고가를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장 상승세와 단지 내 고층 프리미엄이 일부 선반영된 것으로 해석될 수 있습니다. 매수 시에는 시장 동향과 추가적인 상승 여력을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 유사도 점수는 80점에서 100점까지 분포합니다. 가장 유사도가 높은 사례(#1)는 2026년 3월 93.3858㎡가 6억 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 6억 1,688만 원으로 환산됩니다. 면적 차이로 감점된 사례들(#2~#9)은 90점의 유사도를 보이며, 101.998㎡ 면적의 거래들이 5억 7,133만 원에서 6억 1,656만 원 사이로 환산됩니다. 면적 및 층구간 감점이 있는 사례들(#10~#15)은 80점의 유사도를 보이며, 101.998㎡ 또는 104.3613㎡ 면적의 거래들이 5억 4,838만 원에서 6억 6,660만 원 사이로 환산됩니다. 전반적으로 유사한 조건의 동일 단지 내 거래가 활발하게 이루어지고 있음을 알 수 있습니다.
레이크반도유보라아이비파크9.0은 689세대의 중대형 단지로, 세대당 1.8대의 주차 공간을 확보하여 단지 경쟁력이 우수합니다. 주변에 공원, 쇼핑, 어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 비록 역세권은 아니지만, 동탄트램 건설 등 교통 호재가 예정되어 있어 장기적인 교통 접근성 개선이 기대됩니다. 화성시의 지속적인 인구 유입과 반도체 산업의 성장은 지역 경제 활성화에 기여하며 아파트 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.
2017년 준공된 아파트로 건물 나이가 9년입니다. 재건축 연한(30년)까지 21년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 활발히 논의될 시점은 아닙니다.
화성시 아파트 시장은 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승세를 보이며 전반적으로 긍정적인 시장 분위기입니다. 매매수급동향도 상승세를 나타내 수요가 견조합니다. 다만, 동탄신도시 내 4,441세대의 신규 공급 예정 물량이 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으므로 공급 추이를 주시해야 합니다. GTX-C 착공 가시화, 동탄트램 건설 등 교통 인프라 확충과 지역 경제 성장은 장기적인 관점에서 매물 가치 상승에 기여할 것으로 전망됩니다. 단기적으로는 제시가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 상회하는 수준이므로, 추가적인 가격 상승 여력에 대한 신중한 판단이 필요합니다.
보류