서울특별시 영등포구 도림천로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1462

종합 리스크 점수: 75점

AI 요약 평가

우수한 입지 조건과 개발 호재에도 불구하고, 제시 매매가가 인근 실거래 기반 비준가격 스펙트럼 대비 높은 수준으로 신중한 접근이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 내 유사 면적의 최근 거래 사례들을 고려할 때, 제시된 매매가 11억 원은 비준가격 스펙트럼(8억 6,699만 원 ~ 9억 499만 원) 대비 높은 수준입니다. 이는 고층 프리미엄 또는 시장 기대감이 반영된 것으로 보입니다.
• 거래량: 6점 — 영등포구 아파트 거래량은 2026년 2월 1,616건으로 급증한 후 4월 419건으로 다소 감소했으나, 전반적으로 상승 추세를 보입니다. 매매수급동향 지수도 110.24로 수요 우세 시장을 나타내어 거래 활성도는 보통 수준으로 판단됩니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 구로디지털단지역(2호선)까지 도보 5분 거리의 역세권 입지이며, 대림역(2, 7호선)도 도보 10분 거리에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 서울영림초등학교가 267m 거리에 있어 학군도 양호합니다. 주변에 공원, 쇼핑, 의료시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.
• 규제 전망: 7점 — 준공 18년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 약 12년 남아 재건축은 아직 이릅니다. 다만, 영등포구 내 신길제2구역, 신길13구역 재개발 및 병무청역세권 장기전세주택 지구단위계획 등 다양한 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다.
• 인구 현황: 5점 — 대림제2동 인구는 최근 4년간 약 2.7% 감소하며 정체 상태를 보이고 있습니다. 영등포구 전체 인구는 소폭 감소했으나 세대수는 증가하여 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성을 시사합니다. 인구 변화가 급격하지 않아 현 시점에서는 보통 수준의 리스크로 판단됩니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 외관 상태를 직접 분석할 수 없습니다. 일반적인 18년차 아파트의 상태를 가정하여 보통으로 평가합니다.
• 건물 노후도(대장): 6점 — 2008년 준공되어 18년 경과한 아파트로, 연식 대비 관리 상태에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 재건축 연한까지는 시간이 남아있습니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음

가격 타당성 검증

제시된 매매가 11억 원은 동일 단지 내 유사 면적의 최근 실거래 기반 비준가격 스펙트럼인 최저 8억 6,699만 원에서 최고 9억 499만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 약 2억 원 이상 높은 수준에 해당합니다. 이는 시장의 기대감이나 특정 매물의 개별적인 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 4건은 모두 동일 단지 내 유사 면적의 최근 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. - #1 (유사도 100점): 2026년 2월 6층 거래 8억 8,000만 원 (전용 평당가 3,524만 원). 시점 보정 후 대입 총액 9억 499만 원. - #2 (유사도 90점): 2026년 5월 4층 거래 8억 7,500만 원 (전용 평당가 3,407만 원). 층구간 감점(-10점). 대입 총액 8억 7,500만 원. - #3 (유사도 90점): 2026년 5월 5층 거래 8억 8,000만 원 (전용 평당가 3,427만 원). 층구간 감점(-10점). 대입 총액 8억 7,999만 원. - #4 (유사도 90점): 2026년 5월 2층 거래 8억 6,700만 원 (전용 평당가 3,376만 원). 층구간 감점(-10점). 대입 총액 8억 6,699만 원. 이러한 비교사례들은 대상 매물의 가치 평가에 높은 신뢰도를 제공합니다. 특히 층수 차이에 따른 감점은 대상 매물의 11층이 비교사례보다 높은 층에 위치함을 고려할 때, 실제 가치에는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

심층 분석

대상 매물은 구로디지털단지역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 주변 학군 및 생활 편의시설도 잘 갖춰져 있습니다. 이는 실거주 및 임대 수요를 확보하는 데 유리한 요소로 작용하여 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 영등포구 내 다양한 개발 호재 또한 장기적인 가치 상승에 기여할 수 있습니다.

준공 18년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 약 12년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 추진 가능성이 있으나, 구체적인 계획은 확인되지 않습니다.

영등포구 아파트 시장은 매매가격지수 및 수급동향 지수 상승으로 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 역세권 입지와 주변 개발 호재는 미래 가치 상승에 대한 기대감을 높입니다. 다만, 제시된 매매가가 실거래 기반 비준가격 스펙트럼을 크게 상회하는 점은 단기적인 가격 조정 가능성을 내포합니다. 장기적으로는 지역 개발과 교통 인프라 확충에 힘입어 꾸준한 가치 상승이 기대되지만, 단기적으로는 가격 거품 여부를 신중하게 판단해야 합니다.

현장 체크리스트

• 실제 매물 동·호수의 정확한 위치와 조망, 일조량 등 현장 조건을 반드시 확인하세요.
• 아파트 내부 마감재 상태, 수리 여부, 누수 흔적, 곰팡이 등 상세한 내부 컨디션을 점검하세요.
• 관리비 내역을 확인하여 장기수선충당금 적립 현황, 공용부 관리 상태 및 추가 부담 가능성을 파악하세요.
• 주차장의 실제 이용 편의성(주차 공간 확보 용이성 등)을 현장에서 확인하세요.
• 인근 개발 호재(신길제2구역, 병무청역세권 등)의 진행 상황과 대상 매물에 미칠 구체적인 영향을 추가적으로 확인하세요.
• 매매가 11억 원에 대한 매도인의 가격 산정 근거를 명확히 확인하고, 추가적인 가격 협상 가능성을 타진하세요.

최종 판정

보류