매물 유형: 아파트
분석 번호: 1454
종합 리스크 점수: 72점
화성시 동탄구 시범다은마을우남퍼스트빌은 활발한 거래량과 우수한 생활 편의성을 갖추고 있으나, 제시 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하며, 신규 공급 물량에 대한 잠재적 경쟁 리스크가 존재합니다.
제시 매매가 9억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 114만 원에서 8억 7,559만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 23층이라는 고층의 장점과 향(SW) 등의 특이사항이 반영된 것으로 보이나, 비교사례 대비 다소 높은 가격대로 판단됩니다.
선별된 11건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 아파트 매매 실거래가입니다. 특히 유사도 100점 사례들이 다수 존재하여 신뢰도가 높습니다. 예를 들어, 2026년 6월 거래된 동일 단지 26층 84.9743㎡ 매물의 보정 후 대입 총액은 7억 4,996만 원이며, 16층 84.4275㎡ 매물의 보정 후 대입 총액은 8억 7,559만 원입니다. 이들 사례는 대상 매물과 층수, 면적, 시점 등 주요 조건이 유사하여 가격 비교의 중요한 근거가 됩니다. 제시 매매가 9억 3,000만 원은 이들 보정 후 대입 총액 스펙트럼의 상단을 넘어서는 수준으로, 23층이라는 고층 프리미엄이 반영되었을 가능성이 있습니다. 2026년 4월 거래된 동일 단지 23층 84.9743㎡ 매물의 보정 후 대입 총액은 7억 2,146만원으로, 동일 층수임에도 제시가와 큰 차이를 보입니다. 이는 시점 보정 외 다른 요인(내부 상태, 향 등)의 영향이 있을 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
시범다은마을우남퍼스트빌은 동탄 신도시 내에 위치하여 생활 편의시설과 학군 접근성이 우수합니다. 화성시 전체적으로 인구 유입이 지속되고 거래량이 증가하는 등 시장 활성도가 높은 점은 긍정적인 투자 요인입니다. 다만, 제시 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 상회하는 수준이므로, 투자 가치 측면에서는 가격의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 동탄트램 건설 등 교통 호재는 장기적인 관점에서 단지의 가치를 높일 수 있습니다.
준공 19년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 약 11년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 현재 용적률 정보가 미등록되어 용적률 갭 분석은 불가하나, 재건축을 통한 개발이익 실현까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 예상됩니다. 리모델링 가능성은 단지 주민들의 합의와 사업성 분석이 선행되어야 합니다.
화성시의 매매가격지수와 전세가격지수 모두 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 그러나 동탄신도시 내 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량(총 4,441세대)은 향후 시장에 잠재적인 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 동탄2신도시 개발 및 교통 인프라 확충 등의 호재가 지속적인 가치 상승을 견인할 수 있으나, 단기적으로는 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화 가능성을 염두에 두어야 합니다.
보류