경기도 용인시 수지구 용구대로2801번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1430

종합 리스크 점수: 70점

AI 요약 평가

우수한 입지와 재건축 연한 도래로 잠재적 가치가 높으나, 제시가는 시장 스펙트럼 상단에 위치하여 신중한 접근이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 내 유사 평형 실거래가와 비교 시 제시가가 스펙트럼 상단에 위치하나, 최근 거래량 증가 및 시장 지수 상승세를 고려할 때 합리적인 범위 내로 판단됩니다.
• 거래량: 7점 — 최근 6개월 아파트 거래량이 상승 추세에 있으며, 해당 법정동(죽전동)이 시군구 내 거래 활성도 3위를 기록하여 거래 유동성이 양호합니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 오리역 및 동천역 도보 10분 내외의 준역세권 입지이며, 분당하나로마트, 신세계백화점 등 상업시설과 대현초, 죽전중, 죽전고 등 학군이 도보 가능 거리에 있어 생활 편의성이 매우 우수합니다.
• 규제 전망: 7점 — 준공 29년차로 재건축 연한(30년)에 근접하여 향후 재건축 추진 가능성이 있습니다. 오리역 인근 제4테크노밸리 등 지역 개발 호재가 존재합니다.
• 인구 현황: 5점 — 해당 읍면동(죽전2동) 인구는 최근 4년간 감소 추세이나, 용인시 전체 인구는 소폭 감소 중이며 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성을 배제할 수 없습니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진상 정보 없음
• 건물 노후도(대장): 6점 — 준공 29년차로 다소 노후되었으나, 재건축 연한에 근접하여 향후 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음

가격 타당성 검증

제시가 10억 5,000만 원은 동일 단지 비교사례 대입 결과 산출된 9억 1,624만 원에서 9억 9,989만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하여 다소 높은 수준으로 보입니다. 이는 매수자 입장에서는 가격적 메리트가 제한적일 수 있음을 의미합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 총 2건으로 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래입니다. #1 사례는 2026년 2월 거래된 동일 단지 2층 59.96㎡ 매물로, 보정 후 대입 총액은 9억 1,624만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 거래된 동일 단지 6층 59.96㎡ 매물로, 보정 후 대입 총액은 9억 9,989만 원입니다. #2 사례는 대상 매물(4층)과 층구간이 인접하여 유사도가 90점으로 높게 평가되었으며, 층 차이로 인한 감점(-10점)이 반영되었습니다. 이들 사례는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 높은 신뢰도를 제공합니다.

심층 분석

대상 매물은 신분당선 및 수인분당선 역세권에 인접하고 우수한 학군과 상권을 갖춰 입지 경쟁력이 매우 높습니다. 준공 29년차로 재건축 연한에 근접하여 향후 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다. 다만, 현재 제시가는 시장 스펙트럼 상단에 위치하여 단기 투자 수익보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리합니다.

벽산블루밍3단지는 준공 29년차로 재건축 연한(30년)에 1년 남았습니다. 용적률 정보가 미등록되어 정확한 용적률 갭 분석은 불가하나, 법정 상한 300%를 고려할 때 재건축 사업성이 있을 수 있습니다. 향후 재건축 추진 여부에 따라 단지 가치가 크게 상승할 잠재력이 있습니다. 현재는 리모델링 검토 단계로 볼 수 있습니다.

용인시 수지구는 매매 및 전세 시장이 상승세를 보이며 수요가 공급을 초과하는 양상입니다. 오리역 제4테크노밸리 등 지역 개발 호재는 장기적으로 주택 가격 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 죽전동 도시형생활주택 등 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적인 경쟁 심화 가능성도 있습니다. 재건축 추진 여부가 향후 가격 변동의 주요 변수가 될 것입니다.

현장 체크리스트

• 실제 매물의 동·호수 배치 및 층별 조망, 일조량, 소음 여부를 현장 확인해야 합니다.
• 주차 가능 대수 및 실제 주차 편의성을 확인하여 주차 스트레스 여부를 파악해야 합니다.
• 내부 올화이트 확장 및 뻥뷰 등 특이사항에 대한 실제 상태를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
• 건물 노후도(29년)를 고려하여 누수, 결로, 곰팡이 등 내부 마감재 상태와 설비 노후 여부를 점검해야 합니다.
• 관리비 내역을 확인하여 불필요한 지출이나 예상치 못한 비용이 있는지 확인해야 합니다.
• 토지거래허가구역 여부 및 입주일 상호협의 조건에 대한 구체적인 내용을 중개사와 협의해야 합니다.
• 오리역 호재(제4테크노밸리)의 진행 상황 및 실제 파급 효과에 대한 추가적인 정보를 확인해야 합니다.

최종 판정

조건부 매수