매물 유형: 아파트
분석 번호: 1429
종합 리스크 점수: 70점
재건축 연한 도달 및 주변 개발 호재가 풍부하며, 제시 매매가는 인근 실거래가 스펙트럼 내 합리적인 수준으로 판단됩니다.
제시 매매가 11억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 10억 원 ~ 최고 11억 8,867만 원) 내에 위치하며, 중앙값 11억 2,897만 원 대비 소폭 높은 수준으로 상위권 범위에 해당합니다. 이는 재건축 기대감 등 미래 가치가 일부 선반영된 것으로 해석될 수 있습니다.
선별된 10건의 비교사례는 모두 동일 단지 내에서 발생한 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하여 신뢰도가 매우 높습니다. 이 사례들은 2026년 1월부터 6월까지의 거래를 포함하며, 전용면적 기준 평당가는 6,141만 원/평에서 7,300만 원/평 사이로 분포합니다. 특히, 2026년 6월 거래된 #1 사례(11억 원)와 2026년 5월 거래된 #2 사례(10억 6,200만 원)는 대상 매물과 동일한 단지, 유사 면적의 최근 거래로, 시점 보정 후에도 유사한 가치를 보입니다.
대상 아파트는 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 분당 노후계획도시 특별정비구역 지정 등 재건축 관련 개발 호재가 풍부합니다. 오리역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호하고, 주변 공원 및 쇼핑 시설 이용이 편리하여 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 대단지 아파트로서 기본적인 주거 편의성을 확보하고 있으며, 성남시 분당구의 전반적인 시장 상승세와 맞물려 투자 가치가 높다고 판단됩니다.
대상 단지는 1996년 준공되어 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 성남시 분당구는 노후계획도시 특별정비구역 지정 등 재건축 사업이 활발히 추진되고 있는 지역으로, 대상 단지 또한 재건축을 통한 가치 상승 가능성이 매우 높습니다. 용적률 갭이 43.41%p로 법정 상한까지 여유가 있어 사업성 확보에 유리한 측면이 있습니다. 다만, 재건축은 장기간 소요되는 사업인 만큼 사업 진행 상황과 정책 변화를 지속적으로 모니터링해야 합니다.
성남시 분당구는 매매, 전세, 월세 시장 모두 상승세를 보이며 수요가 공급을 초과하는 양상을 보이고 있습니다. 특히, 재건축 연한 도래와 노후계획도시 정비사업 추진은 장기적인 관점에서 대상 아파트의 가치 상승을 견인할 주요 요인입니다. 인근 신규 공급 물량이 존재하지만, 분당구의 견고한 주거 선호도와 개발 호재를 감안할 때 시장에 미치는 부정적인 영향은 제한적일 것으로 예상됩니다. 따라서 대상 매물은 중장기적인 관점에서 긍정적인 성장 전망을 가지고 있습니다.
매수