매물 유형: 아파트
분석 번호: 1406
종합 리스크 점수: 75점
우수한 입지와 신축급 단지이나, 시장 거래량 하락 추세와 다소 높은 매매가가 주의 요소입니다.
제시된 매매가 4억 1,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 3억 4,317만 원에서 4억 241만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 특히 2026년 5월 동일 단지 고층(18층)의 실거래가 4억 원과 유사한 수준으로, 신축급 단지의 우수한 입지 및 풀옵션 가전이 반영된 가격으로 보입니다. 시장 거래량 하락 추세를 고려할 때, 가격적 메리트는 다소 제한적일 수 있습니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. #1 사례는 2026년 5월 4층 69.7194㎡가 3억 5,500만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 3억 4,721만 원으로 환산됩니다. #2 사례는 2026년 5월 18층 67.7803㎡가 4억 원에 거래되었고, 대상지 대입 시 4억 241만 원으로 환산됩니다. #3 사례는 2026년 3월 3층 69.7194㎡가 3억 5,000만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 3억 4,317만 원으로 환산됩니다. #4, #5 사례는 2026년 2월 13층, 9층 67.7803㎡가 각각 3억 8,000만 원에 거래되었고, 대상지 대입 시 3억 8,336만 원으로 환산됩니다. 모든 사례는 동일 용도지역(일반상업지역)에 위치하며, 시점 보정 계수는 1.000~1.002가 적용되었습니다.
이안더메트로는 의정부역 및 의정부중앙역 더블 역세권에 위치하며, GTX-C 노선 개통 예정이라는 강력한 교통 호재를 안고 있습니다. 신세계백화점, 로데오거리 등 중심 상권과 인접하여 생활 편의성이 매우 우수합니다. 신축급 단지에 풀옵션 가전이 제공되어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 소규모 단지라는 점과 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 가치에 영향을 미 미칠 수 있습니다.
준공 5년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 상당한 기간이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 다만, 법정 상한 용적률 대비 현재 용적률 갭이 447.89%p로 개발 잠재력은 보통 수준입니다.
GTX-C 노선 개통은 의정부역 일대의 교통 접근성을 획기적으로 개선하여 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 것입니다. 그러나 의정부시 아파트 거래량 감소 추세와 707세대에 달하는 미분양 현황, 그리고 인근에 예정된 5,590세대의 대규모 신규 공급 물량은 단기적으로 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하므로, 추가적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있으며, 신규 공급 물량의 영향을 예의주시할 필요가 있습니다.
보류