매물 유형: 아파트
분석 번호: 1368
종합 리스크 점수: 75점
신축 아파트로 우수한 입지와 인구 유입이 지속되는 지역에 위치하며, 제시가는 비교사례 대입 시 적정 범위에 속합니다.
제시된 매매가 13억 9,251만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 12억 8,454만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 테라스동, 정면 바다 조망, 넓은 거실 등 매물의 특이사항과 신축 아파트로서의 가치, 그리고 우수한 입지적 요인이 반영된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 송도동 동일 단지 내 2026년 5월 거래된 99.9742㎡ 면적의 26층 매물로, 실거래가 11억 4,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상지와 동일 단지이며 시점 또한 1개월 전으로 유사도가 높습니다. 면적, 용도지역, 도로, 역세권, 시점 보정 계수는 모두 1.000으로 적용되어 보정 후 대입가치는 12억 8,454만 원으로 산출되었습니다. 이 비교사례는 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래로 감점 사유는 없습니다.
송도자이더스타는 2024년 준공된 신축 대단지 아파트로, 우수한 단지 경쟁력을 갖추고 있습니다. 인천송빛초등학교가 인접해 학군이 매우 뛰어나며, 바다 조망과 테라스동이라는 특이사항은 높은 희소성을 부여합니다. 송도4동의 지속적인 인구 증가는 실거주 및 투자 수요를 뒷받침하며, 인천경제자유구역 내 다양한 개발 호재는 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다. 다만, 인근 신규 공급 물량은 단기적인 시장 경쟁을 유발할 수 있습니다.
준공 2년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 28년이 남아 있어 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 리모델링 또한 신축 단지임을 고려할 때 당분간은 논의되기 어려울 것으로 보입니다.
인천 연수구, 특히 송도동은 매매가격지수 및 전월세가격지수가 모두 상승하고 인구 유입이 활발한 지역으로, 전반적인 시장 전망은 긍정적입니다. 대상 매물은 신축, 대단지, 우수한 학군, 바다 조망 등 여러 강점을 가지고 있어 장기적인 관점에서 가치 상승 여력이 충분합니다. 다만, 매매수급동향이 하락하고 인근 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 단기적인 가격 변동성은 주시할 필요가 있습니다. 그럼에도 불구하고 매물의 특이사항과 입지적 강점을 고려할 때 안정적인 가치 유지가 예상됩니다.
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