매물 유형: 아파트
분석 번호: 1366
종합 리스크 점수: 75점
초역세권 입지와 재건축 연한 도래로 높은 개발 잠재력을 가진 단지이며, 제시된 전세보증금은 시장 추정 매매가 대비 안전한 수준입니다.
제시된 전세보증금 6억 1,000만 원은 비교사례 기반 추정 매매가 스펙트럼(최저 11억 9,818만 원 ~ 최고 14억 732만 원) 대비 전세가율 46.7%에 해당합니다. 이는 전세가율 50% 미만으로 '안전' 구간에 속하며, 임차인 입장에서 전세 매력이 높은 수준으로 판단됩니다. 매매가 대비 전세가율이 낮아 역전세 및 전세 사기 위험이 제한적입니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지(양평한신)의 전용면적 59.94㎡ 거래 사례로, 유사도 점수가 90점 이상으로 매우 높습니다. 특히 1~9번 사례는 층수까지 유사하여 100점의 유사도를 보입니다. 시점 보정 계수는 2026년 1월 기준 1.000에서 2026년 6월 1.020으로 상승하여 최근 거래 시점일수록 가치가 소폭 상승했음을 반영합니다. 층수 차이로 인한 감점(10점)이 있는 사례들도 있으나, 전체적으로 대상 매물과 매우 유사한 조건의 거래들입니다. 이들 사례를 통해 산출된 보정 후 대입 총액은 대상 매물의 가치를 평가하는 데 높은 신뢰도를 제공합니다.
양평한신 아파트는 선유도역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 대단지 아파트로서 안정적인 주거 환경을 제공하며, 인근 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 전세가율이 46.7%로 안전한 수준이어서 임차인에게 유리하며, 향후 전세 시장의 변동성에도 비교적 안정적인 투자 가치를 가집니다.
준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 법정 상한 용적률 대비 현재 용적률이 36.87%로 용적률 갭이 363%p에 달해 재건축 사업성이 매우 높습니다. 인근 지역의 활발한 개발 사업 고시 현황과 영등포구의 미분양 제로 상황은 재건축 추진에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 재건축은 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 추진 과정에서의 변동성을 고려해야 합니다.
영등포구는 매매 및 전세 시장 모두 수요 우위가 지속되고 있으며, 특히 전세 수급동향이 118.55로 매우 높습니다. 선유도역 역세권 프리미엄과 재건축 잠재력은 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 것입니다. 인근에 예정된 신규 아파트 공급은 단기적으로 경쟁을 심화시킬 수 있으나, 지역 전체의 주거 환경 개선 및 인프라 확충에 기여하여 장기적으로는 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다. 전세가율이 낮아 안전한 전세 매물로 판단됩니다.
매수