매물 유형: 아파트
분석 번호: 13586
종합 리스크 점수: 65점
본 매물은 광주시 경안동에 위치한 24년차 아파트로, 매매가격지수 상승 및 매매수급동향 상승 등 긍정적인 시장 분위기 속에서 거래되고 있습니다. 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 미 줄 수 있으며, 단지 내 주차 여건은 다소 부족한 편입니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준으로 적정성을 보입니다.
제시된 매매가 3억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 8,493만 원에서 2억 9,286만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중앙값 수준에 해당합니다. 매물 특이사항으로 싱크대와 욕실 교체가 이루어져 내부 상태가 개선된 점이 가격에 반영된 것으로 보입니다.
비교사례 1번은 2026년 8월 거래된 63.5㎡ 매물로 3억 500만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 2억 8,814만 원으로 보정되었습니다. 비교사례 2번은 2026년 6월 거래된 63.5㎡ 매물로 3억 1,000만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 2억 9,286만 원으로 보정되었습니다. 비교사례 3번은 2026년 4월 거래된 63.5㎡ 매물로 3억 100만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 2억 8,493만 원으로 보정되었습니다. 모든 사례는 대상지와 동일한 제3종일반주거지역에 위치하며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다.
경안대우아파트는 338세대의 중소형 단지로, 세대당 0.89대의 주차 공간은 다소 부족합니다. 그러나 광주시 경안동은 꾸준한 인구 증가 추세를 보이며, 반경 1km 내 70개의 학원과 다양한 쇼핑, 의료 시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 수서광주선, GTX-D 등 계획 중인 교통 호재가 인근에 있어 장기적인 교통 접근성 개선이 기대됩니다. 이러한 입지적 장점과 생활 인프라를 고려할 때, 실수요 기반의 투자 가치는 양호한 편입니다.
경안대우아파트는 2002년에 준공되어 현재 24년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지 약 6년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 그러나 법정 상한 용적률 300% 대비 현재 용적률이 186.74%로 약 113%p의 용적률 갭이 존재하여, 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성이 확보될 가능성이 있습니다. 단지 규모가 338세대로 재건축 사업 추진에 필요한 주민 동의를 얻는 데 유리할 수 있습니다.
광주시 아파트 시장은 매매가격지수와 전세가격지수가 모두 상승하고 매매수급동향도 수요 우위를 보이는 등 전반적으로 긍정적인 흐름을 유지하고 있습니다. 경안동 인구는 최근 1년간 12.8% 증가하여 실수요가 꾸준히 유입되고 있습니다. 그러나 곤지암역 제일풍경채, 곤지암역 센트럴 아이파크, 힐스테이트 광주곤지암역, 광주 송정 중흥S-클래스 파크뷰 등 총 4,797세대의 대규모 신규 공급이 예정되어 있어, 향후 1~3년 내 입주 시점에 따라 전월세 및 매매 시장에 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. 장기미집행 도시계획도로 개설 등 지역 내 다수의 소규모 개발사업은 점진적인 인프라 개선을 가져올 것으로 보입니다.
매수