매물 유형: 아파트
분석 번호: 13476
종합 리스크 점수: 62점
본 매물은 용인시 기흥구 상하동에 위치한 29년차 대우아파트로, 비교사례 분석 결과 제시 매매가는 시장 스펙트럼 내에 있습니다. 준공 30년차를 앞두고 있어 재건축 가능성을 장기적으로 검토할 수 있으나, 세대당 0.43대의 낮은 주차 비율과 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 지역 내 인구 감소 추세도 임대 및 매매 수요에 영향을 미칠 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
제시 매매가 2억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 2억 1,085만 원에서 최고 2억 5,140만 원의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 2억 3,315만 원과 유사한 수준입니다. 이는 시장의 최근 실거래가와 비교했을 때 합리적인 범위 내에 있다고 판단됩니다.
비교사례 5건은 모두 대상 단지인 대우아파트의 동일 면적(59.97㎡) 거래이며, 2026년 3월~4월에 거래된 사례들입니다. 시점 보정 계수 1.021~1.025가 적용되어 현재 시점의 가치로 환산되었습니다. 보정 후 대입 총액은 최저 2억 1,085만 원에서 최고 2억 5,140만 원으로 산출되었습니다. 이는 유사 조건의 최근 거래 사례를 반영한 것입니다.
경기도 용인시 기흥구 상하동 대우아파트는 432세대의 중소형 단지로, 세대당 주차대수가 0.43대에 불과하여 주차 편의성이 낮은 편입니다. 상하동은 용인시 기흥구 내 거래량 8위로 환금성은 보통 수준입니다. 지석역 에버라인이 도보 14분 거리에 위치하여 준역세권으로 평가되지만, 역세권 프리미엄은 제한적입니다. 인근에는 상하공원, 마켓무 상하점, 연세대학교 의과대학 용인세브란스병원 등 생활 편의시설이 분포되어 있어 기본적인 주거 인프라는 갖추고 있습니다. 다만, 인근에 동백신봉선 철도 계획이 추진 중이나, 진행 단계와 개통 시점의 불확실성을 고려해야 합니다.
대상 단지는 1997년 준공되어 현재 29년차 아파트로, 재건축 연한(30년)에 1년이 남았습니다. 현재 용적률은 230.46%로 법정 상한 250% 대비 19.54%p의 여유가 있어 재건축 시 용적률 상향을 통한 사업성 확보 가능성이 있습니다. 그러나 재건축은 장기간의 사업이며, 용인시 내 구갈신명아파트, 구갈한성1차아파트 등 다수의 재건축 정비사업이 진행 중이므로, 대우아파트의 구체적인 재건축 추진 여부 및 사업성은 추가적인 검토가 필요합니다. 현재 시점에서는 재건축 사업이 확정된 상황은 아닙니다.
용인시 기흥구 아파트 시장은 전반적으로 매매 및 전월세 가격지수가 상승하고 수급동향도 수요 우세를 보이며 긍정적인 흐름입니다. 그러나 용인시 내 영통역자이 프라시엘, 용인 푸르지오 원클러스터 1단지 등 총 6,137세대의 대규모 신규 공급 예정 물량과 425세대의 미분양 물량은 향후 1~3년 내 시장에 공급 부담으로 작용하여 시세 상승을 제한할 수 있습니다. 상하동의 인구는 최근 1년간 324명 감소하는 추세로, 장기적인 주택 수요 기반에 대한 우려가 있습니다. 이러한 공급 및 인구 요인은 향후 매매가 및 전월세 가격에 하방 압력으로 작용할 가능성이 있으므로, 시장 상황을 지속적으로 모니터링하며 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.
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