매물 유형: 아파트
분석 번호: 1342
종합 리스크 점수: 75점
우수한 입지와 재건축 잠재력을 바탕으로 시장 상승세에 편승할 수 있는 매물입니다.
제시 매매가 18억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 16억 4,711만 원에서 18억 504만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 시장 상승세와 재건축 연한 도래에 대한 기대감이 일부 선반영된 것으로 해석될 수 있습니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 4월 7층 거래로 16억 4,711만 원으로 보정되었고, #2 사례는 2026년 2월 13층 거래로 17억 4,313만 원으로 보정되었습니다. #3 사례는 2026년 3월 5층 거래로 층구간 감점(-10점)이 적용되어 16억 5,207만 원으로 보정되었으며, #4 사례는 2026년 3월 22층 거래로 층구간 감점(-10점)이 적용되어 18억 504만 원으로 보정되었습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 준공업지역에 위치하며, 시점 보정 계수가 1.010~1.028로 적용되어 최근 시장 가격 변동이 반영되었습니다.
대상 매물은 당산역과 영등포시장역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 주변에 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 영등포구의 매매가격지수 상승세와 수요 우위 시장 상황은 투자 가치를 높이는 요인입니다. 특히 재건축 연한 도래가 임박하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있습니다.
삼환 아파트는 준공 27년차로 재건축 연한(30년)까지 3년이 남아 있습니다. 현재 용적률이 미등록 상태이나, 법정 상한 용적률 400%를 고려할 때 용적률 갭에 따른 개발 잠재력이 있을 수 있습니다. 인근 지역의 활발한 개발 사업 고시와 정비사업 추진 분위기는 재건축 가능성을 더욱 높이는 요인으로 작용할 것입니다. 향후 재건축 사업 진행 여부에 따라 상당한 가치 상승이 기대됩니다.
영등포구는 매매, 전세, 월세 시장 모두 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향도 수요 우세로 긍정적인 시장 분위기가 지속될 것으로 전망됩니다. 현재 미분양 물량이 없어 공급 리스크는 낮지만, 향후 예정된 신규 아파트 공급 물량은 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 대상 매물은 우수한 입지, 재건축 잠재력, 그리고 꾸준한 지역 인구 증가세를 바탕으로 장기적인 관점에서 안정적인 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 제시 매매가가 비준가격 스펙트럼 상단에 위치하므로 신중한 접근이 필요합니다.
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