매물 유형: 아파트
분석 번호: 13369
종합 리스크 점수: 58점
본 매물은 용인시 기흥구 신갈동에 위치한 원대마을 신갈한신아파트로, 매매가격지수와 전세가격지수가 지속적으로 상승하는 시장 환경에 있습니다. 지역 내 거래 활성도가 높은 신갈동에 위치하여 환금성이 우수하며, 기흥역(수인분당선)이 도보 13분 거리에 있어 준역세권 입지를 갖추고 있습니다. 다만, 준공 24년 된 단지로 건물 노후도와 용적률 갭에 따른 재건축 사업성 검토가 필요하며, 인근 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다.
제시 매매가 5억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 9,785만 원에서 5억 1,767만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 시장의 합리적인 범위 내에서 형성된 가격으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 2건으로, 모두 동일 단지(원대마을신갈한신)의 유사 면적(118.53㎡) 거래입니다. #1 사례는 2026년 6월 거래된 17층 매물로, 시점 보정 계수 1.000을 적용하여 5억 1,767만 원으로 환산되었습니다. #2 사례는 2026년 4월 거래된 7층 매물로, 층구간 감점(-10점)과 시점 보정 계수 1.021을 적용하여 4억 9,785만 원으로 환산되었습니다. 두 사례 모두 대상 매물과 동일한 용도지역(제2종일반주거지역)에 위치하여 용도 보정은 적용되지 않았습니다.
원대마을 신갈한신아파트는 용인시 기흥구 신갈동에 위치하며, 신갈동은 지역 내 거래 활성도 1위로 환금성이 매우 우수합니다. 367세대의 중규모 단지로 세대당 1.32대의 주차 공간을 확보하여 주차 여건이 양호합니다. 기흥역(수인분당선)이 도보 13분 거리에 있어 준역세권 입지를 갖추고 있으며, 반경 1km 이내 82개의 학원이 위치하여 교육 인프라도 준수합니다. 인근에는 신갈중앙공원, GS25, 옷병원대학 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 용인선 연장 및 GTX-A 연장 등 교통 호재가 계획되어 있어 장기적인 교통 접근성 개선도 기대됩니다.
본 단지는 2002년 준공되어 현재 24년 경과했습니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 6년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 용적률은 297.83%로 법정 상한 250%를 초과하여 용적률 갭이 -47.83%p에 달합니다. 이는 재건축 시 사업성 확보에 불리하게 작용할 수 있으므로, 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시에는 사업성 분석이 매우 중요합니다. 현재 재건축 사업이 DB에 등록되어 있지 않습니다.
용인시 기흥구 아파트 시장은 매매, 전세, 월세 가격지수 모두 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 매매수급동향도 수요 우세로 나타나고 있어 단기적으로는 가격 상승 여력이 있을 것으로 보입니다. 그러나 현재 용인시 미분양 물량이 425세대에 달하며, 영통역자이 프라시엘, 용인 푸르지오 원클러스터 1단지, 힐스테이트 용인마크밸리 등 총 6,137세대의 신규 공급이 예정되어 있습니다. 이러한 대규모 공급은 향후 1~3년 내에 시장에 상당한 공급 압력으로 작용하여 매매 및 전월세 가격에 하방 압력을 가할 수 있습니다. 신갈동 인구는 소폭 감소 추세(-297명)를 보이고 있어, 신규 공급과 맞물려 임대 및 매매 수요의 지속성을 면밀히 관찰해야 할 것입니다. 장기적으로는 용인선 연장 및 GTX-A 연장 등 교통 인프라 개선이 지역 가치를 높이는 요인이 될 수 있습니다.
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