매물 유형: 아파트
분석 번호: 1335
종합 리스크 점수: 75점
신축 아파트로 우수한 입지 및 생활 편의성을 갖추고 있으며, 제시된 매매가는 비교 사례 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.
제시가 12억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 10억 9,740만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 1억 원 가량 높은 수준입니다. 이는 신축 아파트의 입지적 장점과 시장의 전반적인 상승세가 반영된 것으로 보이며, 현재 시장 상황을 고려할 때 합리적인 범위 내에 있다고 판단됩니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상지와 동일 단지인 센트레빌아스테리움영등포아파트의 27층 56.277㎡ 매물이 2026년 4월 12억 4,500만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상지와 동일한 준주거지역에 위치하며, 시점 보정 계수 1.010이 적용되었습니다. 면적 차이로 인해 10점 감점되었으나, 동일 단지 고층 거래로 유사도 90점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 이 사례를 대상지 면적(49.09㎡)에 대입하여 보정 완료된 총액은 10억 9,740만 원입니다.
센트레빌아스테리움영등포아파트는 영등포시장역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 주변에 한림대학교 한강성심병원, CU 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 영등포동 인구는 꾸준히 증가하고 있어 주택 수요가 견고하며, 이는 투자 가치에 긍정적인 영향을 미칩니다. 신축 아파트로서 단지 경쟁력 또한 높습니다.
준공 2년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 28년이 남아있어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 다만, 현재 용적률이 법정 상한 대비 105%p의 여유가 있어 장기적으로 리모델링 또는 재건축 시 사업 추진에 유리한 잠재력을 가지고 있습니다.
영등포구는 매매가격지수 및 전월세가격지수가 모두 상승하고 매매수급동향도 수요 우세인 활발한 시장입니다. 신길재정비촉진지구 및 의료특구 지정 등 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 지역 가치 상승이 기대됩니다. 단기적으로는 신규 공급 물량(890세대)으로 인한 경쟁이 있을 수 있으나, 장기적으로는 영등포 지역의 발전과 함께 꾸준한 가치 상승이 예상됩니다. 다만, 현재 제시가가 비교사례 대입 가치보다 높은 점은 고려해야 할 부분입니다.
매수