매물 유형: 아파트
분석 번호: 1323
종합 리스크 점수: 75점
역세권 입지와 재건축 연한 도달로 잠재력은 있으나, 인근 신규 공급 물량과 노후도 관리가 중요한 매물입니다.
제시된 매매가 5억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 4억 3,897만 원 ~ 최고 6억 1,841만 원)의 중간 수준에 해당합니다. 동일 단지 유사 면적의 최근 실거래가와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 준공 30년차로 재건축 연한에 도달한 점과 역세권 입지를 고려할 때 미래 가치에 대한 기대감이 반영된 것으로 보입니다.
유사도 90점의 동일 단지 사례 #1(시흥동, 2026년 4월, 58.4㎡, 4억 3,000만 원)은 10층으로 대상 매물 2층과의 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 보정 후 4억 3,897만 원으로 산출되었습니다. 사례 #2(시흥동, 2026년 2월, 59.21㎡, 5억 2,000만 원)는 9층으로 층구간 감점(-10점)이 있었으며, 보정 후 5억 2,717만 원으로 산출되었습니다. 유사도 45점의 사례 #3(가산동, 2026년 6월, 59.84㎡, 6억 2,500만 원)은 다른 단지(-30점), 층구간(-10점), 거리(-15점) 감점이 있었으며, 보정 후 6억 1,841만 원으로 산출되었습니다. 이 외 사례들도 다른 단지 및 거리 요인으로 감점되었으나, 전반적으로 대상 매물의 가치를 평가하는 데 유효한 참고 자료로 활용되었습니다.
시흥목련 아파트는 금천구청역 역세권 입지로 교통 접근성이 우수하며, 주변에 공원, 학교, 상업시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 준공 30년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 가지고 있어 투자 가치가 존재합니다. 다만, 낮은 주차 비율과 인근 신규 공급 물량은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.
시흥목련 아파트는 1996년 준공되어 재건축 연한 30년을 충족하였습니다. 용적률 정보가 미등록되어 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 법정 상한 용적률 300%를 고려할 때 개발 잠재력은 보통 수준(3점)으로 평가됩니다. 재건축 추진 여부 및 사업성 분석을 위한 추가적인 정보 확인이 필요합니다.
금천구 아파트 시장은 매매 및 전월세 가격지수 상승, 수급동향 수요 우세, 거래량 증가 등 전반적으로 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 대상 매물은 역세권 입지와 재건축 연한 도달이라는 장점을 가지고 있어 장기적인 가치 상승 여력이 있습니다. 그러나 인근에 예정된 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장에 경쟁 압력으로 작용할 수 있으며, 낮은 주차 비율은 단지의 고질적인 약점으로 작용할 수 있습니다. 따라서 신규 공급 물량의 입주 시기와 시장 반응을 주시하며 장기적인 관점에서 접근하는 것이 중요합니다. 지역 개발 호재는 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
조건부 매수