매물 유형: 아파트
분석 번호: 1321
종합 리스크 점수: 75점
재건축 연한 도달로 인한 개발 잠재력이 높으며, 인근 실거래가 대비 제시 매매가는 합리적인 수준입니다.
제시 매매가 3억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 5,209만 원에서 3억 1,312만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 재건축 연한 도달 및 인근 개발 호재에 대한 기대감이 일부 선반영된 것으로 해석될 수 있습니다.
비교사례 #1은 동일 단지(시흥(817-29))의 2층 39.83㎡ 매물로 2026년 1월에 2억 4,800만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.016이 적용되어 보정 후 대입 총액은 2억 5,209만 원입니다. 유사도 100점으로 가장 직접적인 비교 사례입니다. 비교사례 #2는 인근 시흥동 남서울건영2 단지의 11층 41.34㎡ 매물로 2026년 6월에 3억 2,500만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 보정 후 대입 총액은 3억 1,312만 원입니다. 다른 단지(-30점), 층구간(-10점), 거리(-15점)로 인해 유사도 45점 감점되었습니다.
시흥(817-29) 아파트는 준공 51년으로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 인근에 공원 조성 및 도로 개설 등 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 관점에서 투자 가치가 높습니다. 서울시흥초등학교가 인접해 학군 접근성이 양호하며, 다양한 편의시설이 가까워 생활 편의성이 우수합니다. 다만, 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
대상 아파트는 1975년 준공되어 재건축 연한(30년)을 21년 초과한 상태입니다. 이는 재건축 추진의 중요한 요건을 충족하며, 인근 시흥동 21-14번지, 103-3번지 등에서 공동주택 신축 허가 이력이 있어 지역 내 재건축/재개발 분위기가 형성될 가능성이 있습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 250% 대비 현재 용적률이 낮다면 개발 이익이 더욱 커질 수 있습니다. 재건축 추진 시 사업성 분석 및 주민 동의율 확보가 핵심 과제가 될 것입니다.
금천구 아파트 시장은 현재 매매 및 전세 가격 지수 상승, 거래량 증가, 수요 우세 등 전반적으로 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 대상 매물은 재건축 연한 도달이라는 강력한 개발 잠재력을 가지고 있어 장기적인 가치 상승이 기대됩니다. 특히 인근 관악산근린공원 조성 및 금천구 도시계획시설(도로) 변경 결정 등 지역 개발 호재는 주거 환경 개선 및 접근성 향상으로 이어져 매물 가치를 더욱 높일 것으로 예상됩니다. 다만, 인근에 예정된 대규모 신규 공급 물량은 단기적인 시장 경쟁을 심화시킬 수 있으므로, 공급 추이를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
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