매물 유형: 아파트
분석 번호: 1304
종합 리스크 점수: 68점
거래 활성도가 높고 생활 편의성이 우수하나, 인구 감소 및 신규 공급 리스크를 고려해야 합니다.
제시 매매가 8억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 7억 3,517만 원 ~ 최고 13억 9,849만 원) 내 중간 수준에 해당합니다. 이는 시장의 전반적인 가격 흐름과 유사 사례를 고려할 때 적정 수준으로 평가될 수 있습니다.
#1 개봉동 한진 아파트 (전용면적 84.96㎡, 5층, 2026.6 거래, 보정 후 대입 총액 7억 3,517만 원): 대상지와 다른 단지(-30점) 및 거리(-15점) 감점이 적용되었습니다. #2 신도림동 대림1 아파트 (전용면적 84.95㎡, 5층, 2026.6 거래, 보정 후 대입 총액 13억 9,849만 원): 대상지와 다른 단지(-30점) 및 거리(-15점) 감점이 적용되었습니다. #3 구로동 구일우성 아파트 (전용면적 84.49㎡, 1층, 2026.6 거래, 보정 후 대입 총액 7억 4,932만 원): 대상지와 다른 단지(-30점) 및 거리(-15점) 감점이 적용되었습니다. 모든 비교사례는 대상지와 동일한 제2종일반주거지역에 위치하며, 시점 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다.
대상 매물은 천왕역 역세권에 위치하며, 주변에 공원, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 구로구 아파트 시장의 전반적인 상승세와 거래량 증가가 투자 매력을 더합니다. 다만, 인구 감소 추세와 인근 신규 공급 물량은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
준공 15년차 아파트로, 현재 재건축 연한(30년)에 도달하지 않아 재건축 가능성은 낮습니다. 리모델링 가능성은 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 잠재적으로 존재하나, 구체적인 추진 계획은 없습니다.
구로구 아파트 시장은 매매가격지수 상승, 거래량 증가, 매매수급동향 우세 등 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 천왕역 준역세권 입지와 대단지라는 장점을 바탕으로 안정적인 가치 유지가 예상됩니다. 그러나 인근 신규 공급 물량의 입주 시기에는 일시적인 가격 조정 압력이 있을 수 있으며, 지역 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 주택 수요에 영향을 미칠 수 있습니다. 전세가율은 안정적인 수준을 유지하고 있어 갭투자 리스크는 낮은 편입니다.
매수