매물 유형: 아파트
분석 번호: 12928
종합 리스크 점수: 55점
본 매물은 화서동의 핵심 입지에 위치하며, 화서역 역세권 프리미엄과 재건축 연한 도래가 임박하여 장기적인 투자 가치가 높습니다. 다만, 미상층으로 인해 정확한 가치 판단이 어려우며, 수원시 내 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으므로 주의 깊은 접근이 필요합니다.
본 매물의 제시 매매가 7억 5,000만 원은 동일 단지 내 최근 6개월간 실거래된 134.985㎡ 면적의 매매가 스펙트럼(7억 3,250만 원 ~ 8억 원)과 비교할 때 중간 수준에 위치합니다. 특히 1개월 전 4층 134.985㎡가 7억 5,000만 원에 거래된 사례와 동일한 가격으로, 층수와 면적을 고려한 추가적인 비교가 필요합니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 점수가 100점이며, 시점은 1~3개월 전으로 매우 유사합니다. #1 사례는 8층 134.985㎡가 7억 3,250만 원에 거래되었고, #2 사례는 4층 134.985㎡가 7억 5,000만 원에 거래되었습니다. #3 사례는 17층 134.985㎡가 8억 원에 거래되어 고층 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다. 이 사례들은 대상 매물의 가격 적정성을 판단하는 데 매우 중요한 기준이 됩니다.
한진현대아파트는 516세대의 중규모 단지로, 세대당 1.72대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다. 본 매물이 위치한 화서동은 수원시 팔달구 내에서 거래량이 가장 활발한 지역으로, 높은 환금성을 기대할 수 있습니다. 단지 인근에는 화서역(1호선)이 도보 6분 거리에 위치하여 역세권 프리미엄이 있으며, 숙지중학교가 119m 거리에 있어 학군 접근성도 우수합니다. 또한, 신분당선 호매실연장 화서역 및 GTX-C 노선 등 계획·추진 중인 교통 인프라 확충은 장기적인 교통 접근성 향상과 함께 투자 매력을 더할 것으로 예상됩니다.
한진현대아파트는 1997년에 준공되어 현재 29년차로, 재건축 연한(30년)까지 1년이 남았습니다. 현재 용적률은 245.966%로 법정 상한 300% 대비 54.03399999999999%p의 여유가 있어 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 현재 시점에서 재건축 사업이 구체적으로 진행되고 있다는 정보는 없으나, 연한 도래가 임박함에 따라 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성을 염두에 두고 장기적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.
수원시 아파트 시장은 매매 및 전월세 가격지수가 꾸준히 상승하고 있으며, 매매수급동향 또한 수요 우세로 나타나 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 화서동은 지역 내 거래 활성도 1위로 투자 매력이 높습니다. 다만, 수원시 권선구 당수동의 신혼희망타운 행복주택, 매교역 팰루시드의 매교동, 영통구 영통동의 영통자이 센트럴파크 등 총 6,362세대에 달하는 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재합니다. 이러한 공급 물량은 향후 1~3년 내 시장에 유입되어 일시적인 공급 과잉 및 가격 조정 압력으로 작용할 수 있으므로, 매수 시에는 해당 공급 시점과 물량을 면밀히 검토해야 합니다. 장기적으로는 화서역 역세권 개발 및 GTX-C 노선 등 교통 호재가 지역 가치를 견인할 잠재력을 가지고 있습니다.
매수