매물 유형: 아파트
분석 번호: 1272
종합 리스크 점수: 71점
노후 단지이나 재건축 가능성이 높고, 전세가율이 낮아 전세 매력도가 높습니다.
제시된 전세보증금 1억 원은 비교사례 기반 추정 매매가 4억 6,341만 원 대비 전세가율 21.6%로 매우 낮은 수준입니다. 이는 전세 매물로서 가격적 메리트가 높으며, 역전세 및 갭투자 리스크가 매우 낮아 안전한 전세 매물로 판단됩니다.
#1 구로동 (803-13)구로아트빌라8 5층 59.44㎡ 거래가 2억 6,800만 원은 대상지 대입 시 2억 1,195만 원으로 보정됩니다. 다른 단지, 면적, 거리로 인한 감점이 있습니다. #2 오류동 금강(343) 3층 60.054㎡ 거래가 6억 8,250만 원은 대상지 대입 시 5억 3,425만 원으로 보정됩니다. 다른 단지, 면적, 거리로 인한 감점이 있습니다. #3 구로동 한신휴플러스(1280-0) 2층 58.03㎡ 거래가 7억 9,500만 원은 대상지 대입 시 6억 4,402만 원으로 보정됩니다. 다른 단지, 면적, 거리로 인한 감점이 있습니다. 모든 비교사례는 대상지와 용도지역이 동일하며, 시점 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다.
대상 매물은 전세가율이 매우 낮아 전세 매물로서의 안전성이 높고, 재건축 연한에 도달한 노후 단지라는 점에서 향후 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다. 양천구청역(2호선)과 구일역(1호선)이 도보 15분 이내 거리에 있어 교통 접근성도 양호합니다. 다만, 단지 규모가 크지 않고 주차 문제가 있을 수 있다는 점은 고려해야 합니다.
준공 49년차로 재건축 연한에 도달하여 재건축 가능성이 매우 높습니다. 주변에 모아타운, 소규모 재건축 등 개발 사업이 활발히 진행되고 있어 재건축 추진 시 긍정적인 영향을 받을 수 있습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 불충분으로 산출 불가하나, 노후도와 주변 개발 흐름을 볼 때 개발 잠재력은 높습니다.
구로구 아파트 시장은 전반적으로 상승세이며, 특히 전세 시장은 수요 우세가 뚜렷합니다. 대상 매물은 낮은 전세가율로 안정성을 확보하고 있으며, 재건축 가능성이 높아 장기적인 관점에서 가치 상승 여력이 충분합니다. 다만, 향후 예정된 신규 공급 물량이 시장에 미칠 영향을 주시할 필요가 있습니다.
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