매물 유형: 아파트
분석 번호: 1227
종합 리스크 점수: 75점
역세권 입지와 다양한 개발 호재를 바탕으로 미래 가치가 기대되나, 제시가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
제시된 매매가 14억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 11억 5,406만 원 ~ 최고 13억 6,014만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 추세와 역세권 프리미엄, 그리고 향후 재건축 가능성에 대한 기대감이 일부 반영된 것으로 보입니다.
선별된 10건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지인 동아2 아파트의 동일 면적(59.595㎡) 거래이며, 시점 보정 계수는 1.000~1.025가 적용되었습니다. 특히, 2026년 6월에 거래된 17층 매물(13억 4,500만 원)은 시점 보정 계수 1.000을 적용하여 13억 4,488만 원으로 대입되었으며, 2026년 2월에 거래된 18층 매물(13억 2,000만 원)은 시점 보정 계수 1.025를 적용하여 13억 6,014만 원으로 대입되었습니다. 이처럼 모든 비교사례는 대상 매물과 유사도가 100점으로 매우 높아 가격 신뢰도가 높습니다.
동아2 아파트는 신도림역 역세권(도보 8분)에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 영등포농협 하나로마트 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 구로구 아파트 시장의 전반적인 상승세와 거래량 증가 추세는 긍정적인 투자 환경을 제공합니다. 다만, 제시가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 점은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.
준공 26년차로 재건축 연한(30년)까지 4년이 남아 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다. 인근의 '구로동 511번지 일대 소규모주택정비 관리계획(모아타운 관리계획) 승인'과 같은 재개발 사업들은 지역 전체의 주거 환경 개선에 기여하여 대상 단지의 가치에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 용적률 갭 데이터는 미등록으로 산출 불가하여 추가 확인이 필요합니다.
구로구는 매매 및 전월세 가격지수와 수급동향이 모두 상승세를 보이며 시장이 활발합니다. 특히, 신도림동은 구로구 내에서도 거래 활성도 4위(228건)를 기록하며 높은 인기를 자랑합니다. '신도림 디큐브시티 리모델링' 등 인근 개발 호재와 역세권 입지 프리미엄은 미래 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 것입니다. 다만, 인근 790세대의 신규 공급 예정 물량은 향후 공급 경쟁을 심화시킬 수 있으므로, 장기적인 관점에서 시장 변화를 주시해야 합니다.
보류