매물 유형: 아파트
분석 번호: 1223
종합 리스크 점수: 72점
준역세권 입지와 재건축 가능성을 갖춘 단지로, 제시가는 최근 실거래가 스펙트럼 내에 있어 적정 수준으로 판단되나, 인근 신규 공급 물량에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 14억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 12억 5,000만 원에서 13억 3,895만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균보다 다소 높은 수준으로, 매수 시 가격 협상의 여지가 있을 수 있습니다.
선별된 3건의 비교사례는 모두 동일 단지 내에서 최근 1~3개월 이내에 거래된 사례로 유사도 점수가 100점으로 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 13층 84.51㎡가 12억 5,000만 원에 거래되었으며, #2 사례는 2026년 5월 13층 84.51㎡가 12억 9,000만 원에 거래되었습니다. #3 사례는 2026년 3월 19층 84.51㎡가 13억 1,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 13억 3,895만 원으로 환산되었습니다. 이들 사례는 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적으로 직접적인 가격 비교에 매우 유효합니다.
대림3 아파트는 구로역 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 다양한 생활 편의시설과 학교가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 동일 단지 내 활발한 거래와 상승하는 매매가격지수는 투자 매력을 더합니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 잠재적 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
2001년 준공되어 25년 경과한 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 5년이 남아있습니다. 현재 용적률이 미등록 상태이나, 법정 상한 용적률이 400%인 준공업지역에 위치하고 있어 향후 재건축 추진 시 사업성 확보에 유리할 수 있습니다. 다만, 재건축은 장기간 소요되는 사업이므로 충분한 사업성 분석과 주민 동의 여부 확인이 필수적입니다.
구로구 아파트 시장은 매매가격지수 상승, 거래량 증가, 수요 우세 등 전반적으로 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 대상 단지는 준역세권 입지와 재건축 잠재력을 바탕으로 중장기적인 가치 상승 여력이 있습니다. 그러나 인근의 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있으며, 이는 향후 시세 변동의 주요 변수가 될 것입니다. 따라서 신규 공급 물량의 소화 여부와 재건축 추진 상황을 면밀히 주시하며 접근하는 것이 중요합니다.
조건부 매수