매물 유형: 주택
분석 번호: 1217
종합 리스크 점수: 60점
매물은 역세권에 위치하며 개발 호재가 존재하나, 제시 매매가가 실거래 기반 비준가격 스펙트럼과 큰 차이를 보여 가격 타당성 검토가 필수적입니다. 건물 노후도가 심각하여 재건축/리모델링 계획이 필요합니다.
제시 매매가 9억 원은 실거래 기반 비준가격 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 2억 1,825만 원 ~ 최고 3억 8,458만 원, 중앙값 3억 1,074만 원)을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 토지 가치 및 재건축 잠재력을 상당 부분 선반영한 것으로 보이며, 현재 시점의 실거래 기반 가치와는 큰 차이가 있습니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 연산동에 위치하며, 대상 매물과 유사한 단독다가구 유형입니다. - **#1 사례 (유사도 60점)**: 2026년 5월 거래된 연산동 매물로, 전용면적 기준 평당가 971만 원/평에 거래되었습니다. 대상 매물에 대입 시 보정 완료 총액은 3억 8,458만 원입니다. 공시지가비율 및 건물연식에서 감점이 있었습니다. - **#2 사례 (유사도 72점)**: 2026년 4월 거래된 연산동 매물로, 전용면적 기준 평당가 551만 원/평에 거래되었습니다. 대상 매물에 대입 시 보정 완료 총액은 2억 1,825만 원입니다. 공시지가비율 및 건물연식에서 감점이 있었습니다. - **#3 사례 (유사도 63점)**: 2026년 2월 거래된 연산동 매물로, 전용면적 기준 평당가 785만 원/평에 거래되었습니다. 대상 매물에 대입 시 보정 완료 총액은 3억 1,074만 원입니다. 공시지가비율 및 시점에서 감점이 있었습니다.
대상 매물의 토지 가치는 일반상업지역의 공시지가 배율을 적용 시 4억 9,794만 원에서 9억 9,588만 원으로 추정됩니다. 반면 건물은 47년 경과하여 잔존가치율이 6%에 불과해 경제적 가치가 매우 낮습니다. 제시 매매가 9억 원은 사실상 토지 가치와 재건축 잠재력을 반영한 것으로 보이며, 실거래 기반 비준가격 스펙트럼(2억 1,825만 원 ~ 3억 8,458만 원)과는 큰 차이를 보입니다. 따라서 제시가는 토지 가치와 개발 잠재력에 대한 기대감이 과도하게 반영된 것으로 판단됩니다.
건물은 47년 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 일반상업지역에 위치하여 법정 상한 용적률이 1300%로 매우 높습니다. 현재 용적률이 미등록 상태이므로, 정확한 용적률 확인 후 용적률 갭이 100%p 이상이라면 재건축 경제성이 매우 높을 것으로 예상됩니다. 인근 거제4 재건축사업(0.3km) 등 개발 호재도 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 리모델링보다는 재건축을 통한 개발이익 실현 가능성이 더 높을 것으로 판단됩니다.
해당 매물은 단독주택 매매이므로 임대수익 분석은 해당없습니다.
부산 연제구 연립/다세대 시장은 현재 보합세를 보이고 있으며, 매매수급지수 하락으로 매수 심리가 위축된 상태입니다. 그러나 대상 매물은 시청역 역세권에 위치하며, 일반상업지역이라는 용도지역의 특성과 인근 재건축 사업 등 개발 호재가 풍부합니다. 향후 1~3년 내 인근 시청역 해모로 센티아 등 신규 공급 물량(544세대)이 예정되어 있어 단기적인 경쟁은 있을 수 있으나, 장기적으로는 재건축을 통한 개발이익 실현 가능성이 높아 자산 가치 상승 여력이 충분합니다. 다만, 현재 제시 매매가는 이러한 잠재 가치를 상당 부분 선반영한 것으로 보이므로, 매수 시에는 개발 진행 상황 및 사업성 분석을 통해 신중한 접근이 필요합니다.
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