매물 유형: 아파트
분석 번호: 11820
종합 리스크 점수: 57점
마곡수명산파크4단지는 준공 18년차의 대단지 아파트로, 인근에 다수의 개발 호재가 존재하여 미래 가치 상승 여력이 있습니다. 매매가격지수와 전세가격지수가 지속적으로 상승하고 매매수급동향 또한 수요 우세로 나타나 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 세대당 주차대수가 다소 빡빡하고, 인근에 예정된 신규 공급 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시 매매가 12억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 10억 6,683만 원에서 11억 7,244만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 상승하는 시장 분위기와 개발 호재가 일부 반영된 가격으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 9건은 모두 동일 단지 내발산동 마곡수명산파크4단지 59.84㎡ 평형으로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 가장 유사도가 높은 사례(#1)는 2026년 5월 거래된 5층 매물로, 시점 보정 후 11억 3,585만 원의 가치를 보였습니다. 다른 사례들은 층수 차이로 인한 감점(-10점)이 있었으나, 전반적으로 11억 원 초중반대의 가치를 형성하고 있습니다. 특히 2026년 7월 거래된 13층 매물(#2)은 시점 보정 후 11억 1,413만 원으로, 대상 매물의 5층과 인접 층 구간에 해당하며 비교 가치가 높습니다. 시점 보정 계수는 1.000~1.015가 적용되어 최근 시장의 가격 변동이 반영되었습니다.
마곡수명산파크4단지는 919세대의 대단지 아파트로, 2008년 준공되어 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 서울 강서구의 아파트 거래량은 최근 6개월간 258건에서 820건으로 크게 증가하여 환금성이 우수하며, 이는 투자 매력을 높이는 요인입니다. 단지 내 학원 상권이 잘 형성되어 있고, 인근에 은행나무어린이공원(99m), GS25 수명산4단지점(105m) 등 생활 편의시설이 가까워 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 또한, 내발산동 역세권복합개발 지구단위계획 등 다수의 개발 호재가 인근에 존재하여 장기적인 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.
마곡수명산파크4단지는 2008년 준공되어 현재 18년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지는 12년이 남아 있어 현재 시점에서는 재건축 사업 추진이 어렵습니다. 현재 용적률은 227.08%로 법정 상한 300% 대비 72.92%p의 여유가 있어, 장기적인 관점에서 용적률 갭을 활용한 리모델링 또는 재건축 잠재력은 존재하나, 구체적인 사업 계획은 아직 없습니다.
서울 강서구 아파트 시장은 매매가격지수와 전세가격지수 모두 상승 추세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 매매수급동향 또한 수요 우세(112.56)로 나타나 당분간 매매 시장의 강세가 지속될 것으로 전망됩니다. 다만, 마곡공공R&D센터도전숙, 힐스테이트 등촌역 등 총 1,924세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여, 1~3년 내 입주 시점에 따라 일시적인 공급 과잉 및 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 발산제1동의 인구는 소폭 감소 추세이나, 강서구 전체 인구는 안정적으로 유지되고 있어 기본적인 주거 수요는 꾸준할 것으로 보입니다. 인근 덕수연립가로주택정비사업, 강서지구중심 지구단위계획 변경, 내발산동 역세권복합개발 등 다양한 개발 사업들이 진행 중이거나 예정되어 있어, 이들 사업의 진행 상황에 따라 지역 가치는 더욱 상승할 가능성이 있습니다. 전반적으로 1~3년 내에는 상승 기조를 유지하겠지만, 신규 공급 물량의 영향을 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
보류