서울특별시 강서구 허준로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1179

종합 리스크 점수: 75점

AI 요약 평가

초역세권 입지와 재건축 잠재력을 갖춘 노후 아파트로, 시장 활성도가 높고 제시 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있어 투자 가치가 양호합니다.

세부 리스크 평가 항목

인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 및 유사 면적의 최근 실거래가와 비교 시 제시 매매가는 스펙트럼 내에 위치하며, 특히 1층 매물임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
거래량: 7점 — 서울 강서구 아파트 거래량은 최근 6개월간 2025년 11월 224건에서 2026년 4월 580건으로 꾸준히 상승하는 추세로, 시장 활성도가 양호합니다.
생활 편의시설: 9점 — 증미역(9호선)이 도보 4분 거리의 초역세권이며, 인근에 공원, 쇼핑 시설, 학교(아이꿈터어린이집 8m) 등이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.
규제 전망: 8점 — 준공 33년차로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 102.02%p로 개발 잠재력이 높습니다. 인근에 덕수연립가로주택정비사업, 화곡6동 소규모주택정비 관리지역 등 재건축/재개발 사업이 활발히 진행 중입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 읍면동(가양제3동) 인구는 최근 4년간 감소 추세이나, 강서구 전체 인구는 소폭 감소하는 가운데 세대수는 증가하여 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성이 있습니다.
토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
건물 노후도(사진): 5점 — 제공된 사진이 없어 외관 상태를 직접 분석하기 어렵습니다.
건물 노후도(대장): 6점 — 1993년 준공되어 33년 경과한 아파트로, 재건축 연한에 도달하여 노후도가 높지만, 이는 재건축 잠재력으로 이어질 수 있습니다.
임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음

가격 타당성 검증

제시 매매가 6억 4,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 9,139만 원에서 6억 8,999만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 중앙값 6억 4,306만 원과 유사한 수준으로, 현재 시장 상황과 초역세권 입지, 재건축 잠재력 등을 고려할 때 가격적 타당성이 양호하다고 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 15건의 비교사례 중 유사도 100점 사례들은 모두 동일 단지, 동일 면적(34.44㎡)으로 2026년 5월에 6억 1,500만 원에서 6억 5,000만 원 사이에 거래되었습니다. 유사도 90점 사례들은 면적(39.6㎡) 또는 층구간(8층, 10층, 14층 등)에서 차이가 있어 감점되었으나, 시점 보정 및 면적 보정을 통해 대상 매물의 가치 스펙트럼에 반영되었습니다. 특히 2026년 5월 거래된 동일 단지 1층 34.44㎡ 매매가 6억 4,000만 원(비교사례 #3)은 대상 매물과 가장 유사한 조건입니다.

심층 분석

대상 매물은 증미역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 인근 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 대단지 아파트로 관리의 용이성도 장점입니다. 특히, 마곡지구의 지속적인 개발과 기업 입주로 인한 배후 수요 증가가 기대되어 장기적인 투자 가치가 높습니다.

가양도시개발9-2단지는 1993년 준공되어 재건축 연한 30년을 초과한 33년차 아파트입니다. 용적률 197.98%로 법정 상한 300% 대비 102.02%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 양호할 것으로 판단됩니다. 인근 지역의 재건축/재개발 사업 진행 상황을 고려할 때, 향후 재건축 추진 가능성이 매우 높습니다.

서울 강서구 아파트 시장은 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승세를 보이며 수요가 공급을 초과하는 양상입니다. 대상 매물은 초역세권 입지와 재건축 잠재력을 바탕으로 장기적인 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 인근에 예정된 대규모 신규 공급 물량은 단기적인 시장 변동성 요인이 될 수 있으므로, 시장 상황을 지속적으로 모니터링하며 투자 시점을 신중하게 결정하는 것이 중요합니다.

현장 체크리스트

대상 매물의 정확한 동·호수 및 내부 상태(벽지, 바닥, 천장 누수 흔적, 곰팡이, 오염 여부)를 현장 방문을 통해 꼼꼼히 확인해야 합니다.
1층 매물의 경우 저층 특유의 채광, 습기, 사생활 침해, 외부 소음 등에 대한 현장 체감도를 확인해야 합니다.
재건축 추진 시 예상되는 추가 분담금 및 진행 상황에 대해 관련 조합 또는 지자체에 문의하여야 합니다.
최근 6개월간 관리비 내역을 확인하여 불필요한 지출이나 미납 여부를 점검해야 합니다.
주차장 이용 편의성 및 실제 주차 가능 대수를 확인하고, 특히 저층 세대의 주차 접근성을 확인해야 합니다.
인근 개발 호재(마곡지구 개발, 서남선 추진 등)가 대상 매물에 미칠 구체적인 영향을 분석하고, 장기적인 투자 가치를 판단해야 합니다.

최종 판정

매수