매물 유형: 아파트
분석 번호: 11766
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 충주 세원한아름아파트 84㎡ 8층 매매 건으로, 준공 30년차 단지입니다. 인근에 신규 공급 예정 물량이 다수 존재하며, 지역 내 인구는 소폭 감소 추세입니다. 매매가 지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세 지수는 상승 중입니다. 제시 매매가는 비교 사례 스펙트럼 내에 위치하지만, 단지 노후도와 향후 공급 물량에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
제시 매매가 2억 1,500만원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 1,774만원의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 시장 가격과 유사한 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 대상 매물과 동일 단지인 세원한아름아파트 84.93㎡ 1층 거래(2026년 4월, 2억 2,000만원)입니다. 평당가는 857만원/평으로, 시점 보정 계수 1.001이 적용되었습니다. 대상 매물은 8층, 비교사례는 1층으로 층구간 감점(-10점)이 반영되어 보정 후 대입 총액은 2억 1,774만원으로 산출되었습니다.
충주 세원한아름아파트는 총 560세대의 중규모 단지로, 세대당 주차대수가 3.94대로 매우 우수하여 주차 편의성이 높습니다. 인근에 연수2어린이공원, GS25, 건국대학교충주병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 반경 2km 내 66개의 학원이 위치하여 교육 환경도 양호합니다. 최근 충주시 아파트 거래량은 상승 추세이며, 대상 단지 또한 최근 6개월간 15건의 매매 거래가 발생하여 환금성은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 준공 30년차 단지라는 점과 향후 신규 공급 물량에 대한 고려가 필요합니다.
세원한아름아파트는 1996년 준공되어 현재 재건축 연한인 30년에 도달했습니다. 현재 용적률은 205.66%로 법정 상한 250% 대비 44.34%p의 여유가 있어 용적률 갭은 존재합니다. 그러나 현재 재건축 또는 리모델링 관련 구체적인 사업 진행 계획은 확인되지 않습니다. 향후 주민 동의 및 사업성 확보 여부에 따라 개발 잠재력은 있으나, 현재 시점에서는 리모델링 검토 단계로 판단됩니다.
충주시 아파트 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있습니다. 미분양 물량은 감소 추세이나, 어썸웨이브 용산(90세대)과 한화포레나 충주호암(847세대) 등 총 937세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 1~3년 내 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 인구는 소폭 감소하고 있으나 세대수는 증가하여 1인 가구 또는 소규모 가구의 실거주 수요는 꾸준할 것으로 보입니다. 인근에 충주 도시관리계획(목행강변지구) 결정, 도로 개설 등 다수의 개발 사업이 고시되어 있어, 장기적으로 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적으로는 신규 공급 물량의 영향과 단지 노후도에 따른 가치 변화를 주시해야 합니다.
보류