매물 유형: 아파트
분석 번호: 11764
종합 리스크 점수: 58점
충주 삼성푸른 아파트는 매매가격지수 보합세와 전세가격지수 상승세가 나타나는 시장에 위치하고 있습니다. 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하며, 해당 매물은 유사 사례 대비 가격 스펙트럼의 중간 수준에 해당합니다. 단지 내 주차 공간 부족 및 인구 감소 추세는 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시 매매가 1억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 5,323만 원 ~ 최고 1억 8,703만 원)의 상위권에 위치합니다. 이는 유사 사례 대비 다소 높은 수준으로 보이며, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례 8건은 모두 동일 단지 내 거래이며, 전용면적 49.14㎡의 소형 평형이었습니다. 대상 매물(104.44㎡)과의 면적 차이로 인해 유사도 점수에서 20점 감점되었습니다. 또한, 층수 차이로 인해 일부 사례는 층구간 감점(10점)을 받았습니다. 시점 보정은 한국부동산원 지가변동률 지수를 기반으로 적용되었습니다. 예를 들어, 유사도 80점의 #1 사례(2026년 4월 거래, 49.14㎡, 8,500만 원)는 시점 보정 계수 1.001을 적용하여 대상 매물의 면적을 대입한 결과 1억 8,078만 원으로 환산되었습니다.
충주 삼성푸른 아파트는 470세대의 중규모 단지로, 인근에 31개의 학원이 위치하여 교육 인프라는 양호합니다. 그러나 세대당 0.68대의 낮은 주차 비율은 단점입니다. 충주시 아파트 매매 거래량은 상승 추세이나, 대상 단지의 최근 거래량은 감소하여 환금성 측면에서 추가 확인이 필요합니다. 인근 도로 개설 및 산업단지 조성 등 13건의 개발 호재가 있으나, 대상 매물에 직접적인 영향을 미칠지는 개별 사업의 진행 상황과 거리를 고려해야 합니다.
삼성푸른 아파트는 준공연도가 미상이나, 건축물대장상 허가일이 1992년 6월 18일로 약 34년이 경과했습니다. 이는 재건축 연한(30년)을 도과한 것으로 판단됩니다. 현재 용적률은 2.01%로 법정 상한 250% 대비 247.99%p의 용적률 갭이 존재하여 재건축을 위한 개발 잠재력은 보통 수준입니다. 다만, 현재 재건축 사업이 DB에 등록되어 있거나 구체적인 추진 계획은 확인되지 않으므로, 재건축 추진 여부는 추가적인 정보 확인이 필요합니다.
충주시 아파트 시장은 매매가격지수 보합, 전세가격지수 상승, 월세가격지수 상승 추세를 보이고 있습니다. 매매수급동향은 수요 우세가 약화되는 모습입니다. 미분양 물량은 감소 추세이나, 어썸웨이브 용산, 한화포레나 충주호암 등 총 937세대의 신규 공급이 예정되어 있어 향후 1~3년 내 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 칠금.금릉동의 인구 감소 추세는 장기적인 주택 수요에 부정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 인근 도로 개설 및 산업단지 조성 등의 개발 호재는 지역 경제 활성화에 기여할 수 있으나, 아파트 시세에 미치는 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 신규 공급 물량과 인구 감소 추세로 인해 향후 1~3년간 급격한 시세 상승보다는 보합 또는 소폭 하락 가능성도 염두에 두어야 합니다.
보류