매물 유형: 아파트
분석 번호: 11707
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 준공 22년차의 대단지 아파트로, 매매가격지수 및 전세가격지수 모두 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 인근에 다수의 재개발/재건축 및 교통 호재가 예정되어 장기적인 가치 상승 잠재력이 존재합니다. 다만, 제시 매매가는 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하나, 인근 신규 공급 물량과 지역 인구 감소 추세는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.
제시 매매가 15억 2,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 15억 8,793만 원에서 20억 1,720만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최저가보다 낮은 수준에 해당합니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래이며, 유사도 점수는 70~80점입니다. 주요 감점 사유는 대상 매물 대비 면적 차이(-20점)와 층구간 차이(-10점)입니다. 특히, 면적 차이로 인해 보정 전 평당가는 유사하나, 대상 면적(165.17㎡)으로 환산 시 총액은 15억 8,793만 원에서 20억 1,720만 원 범위로 조정되었습니다. 시점 보정 계수는 1.000~1.012가 적용되어 최근 거래일수록 높은 보정률을 보입니다.
북한산아이파크5차는 총 2,061세대의 대단지 아파트로, 세대당 1.56대의 넉넉한 주차 공간을 갖추고 있어 주거 편의성이 높습니다. 최근 도봉구 아파트 거래량이 증가 추세에 있어 환금성도 양호한 것으로 판단됩니다. 단지 인근에는 세븐일레븐 창동아이파크점(173m) 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 창동역(1호선, 4호선)이 도보 10분 거리에 위치하여 교통 접근성도 우수합니다. 특히 수도권광역급행철도 C노선 민간투자사업 실시계획 승인 등 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 투자 매력이 높습니다.
대상 단지는 2004년에 준공되어 현재 22년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 8년이 남아 있어 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 다만, 현재 용적률이 335.22%로 법정 상한인 400% 대비 64.78%p의 여유가 있어, 장기적으로 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성 잠재력은 보통 수준으로 평가할 수 있습니다. 인근 창동상아1차아파트 재건축 정비구역 지정 등 주변 재건축 사업의 진행 상황을 주시할 필요가 있습니다.
도봉구 아파트 시장은 매매, 전세, 월세 가격지수 모두 상승세를 보이며 수요 우세 시장이 지속되고 있습니다. 매매가 대비 전세가 비율 또한 상승하여 시장의 안정성이 높습니다. 다만, 도봉 금호어울림 리버파크 등 인근에 299세대의 신규 분양 예정 물량이 존재하여 향후 1~3년 내 입주 시점에 따라 일시적인 공급 부담이 발생할 수 있습니다. 창제5동의 인구는 소폭 감소 추세이나, 창동 529-1번지 일원 가로주택정비사업, 창3동 501-13번지 일대 소규모주택정비 관리계획 승인 등 다수의 재개발/재건축 및 교통 인프라 개선 호재가 예정되어 있어 장기적으로는 지역 가치 상승과 함께 매매가에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다.
매수