매물 유형: 아파트
분석 번호: 11703
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 준공 24년차로 재건축 연한 도래까지는 6년이 남았으나, 용적률 여유가 있어 장기적인 개발 잠재력이 있습니다. 인근 지역에 다수의 재개발 및 재건축 사업이 활발하게 진행되고 있어 지역 전체의 주거 환경 개선 및 가치 상승이 기대됩니다. 현재 매매가는 비교사례 스펙트럼 대비 다소 높은 수준으로, 가격 타당성 검토와 현장 확인이 중요합니다.
제시 매매가 6억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 7,253만 원에서 5억 7,697만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 약 9.2% 높은 수준에 해당합니다. 이는 시장의 기대감이나 특정 호재가 선반영되었을 가능성을 시사합니다. 매수 결정 전 추가적인 호가 및 최근 실거래가 비교를 통해 가격 적정성을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.
비교사례 #1은 2026년 7월 거래된 동일 단지 9층 매물로, 대상 매물(17층)과의 층구간 차이로 인해 10점 감점되었으나, 시점 보정 계수는 1.000으로 시점 차이가 없습니다. 보정 후 대입 총액은 5억 7,697만 원입니다. 비교사례 #2는 2026년 4월 거래된 동일 단지 6층 매물로, 역시 층구간 차이로 10점 감점되었으며, 시점 보정 계수 1.026이 적용되어 보정 후 대입 총액은 5억 7,253만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다.
LIG건영캐스빌은 326세대의 중규모 단지로, 도봉구 내에서도 거래 활성도가 높은 창동에 위치하여 환금성이 양호한 편입니다. 세대당 1.2대의 주차 공간을 제공하여 주차 편의성은 보통 수준입니다. 단지 주변에는 달래어린이공원, 마켓모아모아 건영점, 서울현대병원 종합검진센터, 건영어린이집 등 공원, 쇼핑, 의료, 교육 시설이 고루 분포되어 있어 생활 편의성이 우수합니다. 교통 면에서는 쌍문역(4호선)과 수유역(4호선)이 도보 12~13분 거리에 위치하여 준역세권으로 평가되며, 수도권광역급행철도 C노선 민간투자사업 실시계획 승인 등 광역 교통망 개선 호재가 있어 장기적인 교통 접근성 향상에 따른 투자 매력이 존재합니다.
대상 단지는 2002년 준공되어 현재 24년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 6년이 남아 있어 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 그러나 현재 용적률이 322.15%로 법정 상한 400% 대비 77.85%p의 여유가 있어, 향후 재건축 또는 리모델링 추진 시 사업성 확보에 유리한 잠재력을 가지고 있습니다. 인근 지역에 다수의 재개발 및 재건축 사업이 활발히 진행되고 있어, 이들 사업의 성공적인 추진은 장기적으로 LIG건영캐스빌의 개발 가능성에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
도봉구 아파트 시장은 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승세를 보이며, 매매수급동향 또한 수요 우세로 나타나 시장 활기가 지속될 것으로 전망됩니다. 특히 창동은 지역 내 거래 활성도가 높은 핵심 지역입니다. 다만, 도봉 금호어울림 리버파크 299세대 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여, 향후 입주 시점에 따라 일시적인 시장 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 인근 지역의 창동 529-1번지 일원 가로주택정비사업, 창3동 501-13번지 일대 모아타운 관리계획 승인 등 다수의 개발 호재가 중장기적인 지역 가치 상승을 견인할 것으로 예상됩니다. 현재 매매가는 비교사례 스펙트럼 대비 다소 높은 수준이나, 이러한 개발 호재와 지역 시장의 긍정적인 흐름을 고려할 때 향후 1~3년 내 완만한 상승세를 기대해 볼 수 있습니다.
보류