매물 유형: 아파트
분석 번호: 11701
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 대구 달서구 월성동에 위치한 19년차 아파트로, 준역세권 입지와 다양한 개발 호재를 바탕으로 투자 매력이 존재합니다. 다만, 최근 지역 내 미분양 증가와 인구 감소 추세는 면밀한 시장 분석을 요구합니다. 제시된 매매가는 보정 후 대입가치 스펙트럼 대비 낮은 수준으로, 가격적인 메리트가 있습니다.
제시 매매가 5억 6,000만 원은 비교사례를 통해 산출된 보정 후 대입가치 스펙트럼 최저 6억 7,171만 원 ~ 최고 6억 7,171만 원 대비 약 1억 1,171만 원 낮은 수준입니다. 이는 시장 평균 대비 가격적인 메리트가 존재한다고 판단됩니다.
선별된 비교사례는 월성동코오롱하늘채1단지 8층 142.273㎡ 매매 6억 원으로, 대상 매물과 동일 단지라는 점에서 유사도가 높습니다. 다만, 전용면적(161㎡ vs 142.273㎡)에서 10㎡ 초과 차이가 발생하여 20점 감점되었고, 층구간(3층 vs 8층)이 인접하여 10점 감점되어 유사도 70점을 기록했습니다. 시점 보정 계수 0.989가 적용되어 2026년 2월 거래 시점 대비 현재 가치 변동이 반영되었습니다.
월성동코오롱하늘채1단지는 823세대의 대단지로, 세대당 1.4대의 주차 공간을 확보하여 주거 편의성이 높습니다. 진천역(대구1호선)까지 도보 13분 거리의 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호하며, 마을마당공원, GS25, 나사렛종합병원, 하늘채어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 특히 대구도시철도 반고개역 사업계획 변경 승인, 월배택지개발지구 지구단위계획 변경 등 인근 15건의 개발 호재가 확인되어 장기적인 투자 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 최근 대구 달서구의 아파트 거래량 감소 추세는 환금성 측면에서 주의 깊은 관찰이 필요합니다.
대상 아파트는 2007년에 준공되어 현재 19년차 건물입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 11년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 현재 용적률은 276.23%로 법정 상한인 300% 대비 23.77%p의 갭이 있어, 향후 재건축 또는 리모델링 추진 시 용적률 상향을 통한 사업성 확보 여지가 존재합니다. 장기적인 관점에서 재건축 가능성을 염두에 둘 수 있는 단지입니다.
대구 달서구 아파트 시장은 매매가격지수가 하락세를 보이고 있으며, 매매 거래량도 지속적으로 감소하고 있습니다. 미분양 물량 1,305세대와 감삼해링턴플레이스트라이빗4차, 달서 푸르지오 시그니처, 본리동자이 등 2,133세대의 신규 공급 예정 물량은 향후 1~3년간 시장에 공급 과잉 압력으로 작용할 수 있습니다. 월성1동의 인구 또한 소폭 감소 추세에 있어 수요 측면의 개선이 필요합니다. 그러나 대구산업선 철도건설사업, 송현월성 재건축사업 등 다양한 개발 호재가 지역 전반에 걸쳐 진행되고 있어 장기적으로는 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 단기적으로는 공급 리스크와 거래량 둔화로 인한 가격 조정 가능성이 있으나, 제시 매매가가 보정 후 대입가치 스펙트럼 대비 낮은 수준이므로, 매수 시 가격적인 메리트를 확보할 수 있습니다.
매수