매물 유형: 아파트
분석 번호: 11679
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물은 충주 동일하이빌 아파트로, 매매가격지수와 전월세가격지수 모두 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 특히 인근 개발 호재가 다수 확인되어 미래 가치 상승 여력이 충분합니다. 다만, 1층이라는 점과 인구 정체 현상은 고려해야 할 리스크 요인입니다.
제시 매매가 3억 300만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 1,026만 원 ~ 최고 3억 1,792만 원)의 하단 범위보다 낮은 수준입니다. 이는 시장의 일반적인 거래 가격 대비 가격적 메리트가 존재할 수 있음을 시사합니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 유사 평형의 거래로, 높은 유사도 점수(90점)를 보입니다. #1 사례는 2026년 5월 6층 83.058㎡가 3억 500만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 3억 1,026만 원으로 보정됩니다. #2 사례는 2026년 4월 10층 84.516㎡가 3억 1,700만 원에 거래되었고, 대상지 대입 시 3억 1,719만 원으로 보정됩니다. #3 사례는 2026년 3월 11층 84.516㎡가 3억 1,750만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 3억 1,792만 원으로 보정됩니다. 모든 사례에서 1층이라는 점으로 인한 층구간 감점이 적용되었습니다.
대상 아파트는 충주 동일하이빌로, 충주시 아파트 시장의 전반적인 상승세와 인근 개발 호재에 힘입어 투자 가치가 양호한 편입니다. 특히 제시 매매가가 산출된 비준가격 스펙트럼보다 낮게 형성되어 있어 가격적인 메리트가 존재합니다. 단지 규모와 주차 여건은 양호하지만, 1층이라는 특성과 인구 정체는 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 주변에 학교, 공원, 쇼핑 시설 등이 고루 분포하여 생활 인프라는 우수합니다.
대상 아파트는 2008년 준공되어 현재 18년차로, 재건축 연한(30년)까지는 약 12년이 남아있습니다. 따라서 단기적인 재건축 가능성은 낮으며, 향후 재건축 추진 시까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 예상됩니다. 현재 용적률 228.02%로 법정 상한 250% 대비 갭이 21.98%p 남아있어, 재건축 사업성이 아주 높다고 보기는 어렵습니다.
충주시 아파트 시장은 매매 및 전월세 가격 지수 상승, 거래량 증가, 미분양 감소 등 긍정적인 지표를 보이고 있습니다. 특히 충주시의 11개 시정 분야 목표 설정, 충청내륙고속화도로~충주역 도로 연결사업 착공 등 지역 개발 호재가 활발하여 중장기적인 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 용산동의 인구 정체 현상은 지속적인 모니터링이 필요하며, 1층 매물의 특성상 향후 매도 시 중층 이상 매물 대비 시간이 더 소요될 수 있습니다. 전반적으로는 지역 개발 호재와 시장 분위기를 고려할 때 긍정적인 미래 성장 전망을 가집니다.
매수