매물 유형: 아파트
분석 번호: 11674
종합 리스크 점수: 67점
충북 충주시 호암동 우미린에듀시티는 준공 7년차의 비교적 신축 아파트로, 단지 규모와 주차 여건이 양호합니다. 인근에 다수의 개발 사업 고시가 확인되어 지역 전반의 가치 상승 가능성이 존재합니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼 대비 매우 낮게 제시되어 가격 적정성에 대한 추가 확인이 필요하며, 1층 매물의 특성을 고려한 현장 확인이 중요합니다.
제시된 매매가 5만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 5억 1,781만 원 ~ 최고 5억 3,573만 원)과 큰 차이를 보여, 가격 적정성에 대한 심도 깊은 확인이 필요합니다. 이는 시장 가격과 현저히 동떨어진 가격으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 대상 단지인 우미린에듀시티의 동일 평형(96.9177㎡) 매매 사례입니다. #1 사례는 2026년 6월 10층 거래로 5억 3,800만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 5억 3,573만 원으로 보정되었습니다. #2 사례는 2026년 6월 7층 거래로 5억 2,000만 원에 거래되었고, 대상지 대입 시 5억 1,781만 원으로 보정되었습니다. #3 사례는 2026년 4월 9층 거래로 5억 2,000만 원에 거래되었고, 대상지 대입 시 5억 1,817만 원으로 보정되었습니다. 모든 비교사례는 대상 매물과 층수 차이로 인해 감점(10점)이 적용되었습니다.
충주시 호암동 우미린에듀시티는 892세대의 대단지 아파트로, 세대당 1.42대의 넉넉한 주차 공간을 제공하여 단지 하드웨어 측면에서 우수합니다. 준공 7년차로 비교적 신축에 해당하며, 인근에 충주시민의숲, 세븐일레븐 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 충청내륙고속화도로~충주역 도로 연결사업 착공 등 지역 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 투자 매력이 존재합니다. 다만, 단지 내 최근 1개월간 매매 거래가 없어 단기적인 환금성에는 주의가 필요합니다.
우미린에듀시티는 2019년 준공되어 현재 7년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년에는 23년이 남아있어 현재 시점에서 재건축은 불가합니다. 법정 상한 용적률 300% 대비 현재 용적률이 192.57%로 107.43%p의 용적률 갭이 있어, 장기적으로 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성 확보에 유리한 측면이 있습니다.
충주시 아파트 시장은 매매가격지수와 전세가격지수가 보합 및 상승세를 보이며 안정적인 흐름을 유지하고 있습니다. 미분양 물량 감소와 인근 신규 공급 부재는 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 충주시의 인구는 소폭 감소 추세이나, 세대수는 증가하여 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. 충주 도시관리계획 결정 및 도로 개설 등 인근 개발 호재는 지역 가치 상승을 견인할 잠재력이 있습니다. 향후 1~3년 내에는 현재의 안정적인 시장 흐름이 지속될 것으로 전망됩니다.
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