매물 유형: 아파트
분석 번호: 11621
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물인 동탄역푸르지오는 동탄역 인근의 우수한 입지를 바탕으로 높은 주거 선호도를 보입니다. 최근 시장 지수 상승세와 거래량 증가가 긍정적이나, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 중요합니다.
제시된 매매가 13억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 8억 9,730만 원 ~ 최고 12억 7,992만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 매도자가 언급한 로얄동, 채광 및 트인 뷰, 내부 컨디션, 학군, 교통 인프라 등의 특이사항이 가격에 상당 부분 반영된 것으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지인 동탄역푸르지오 아파트이며, 전용면적 기준 평당가와 거래 시점, 층수 등을 고려하여 보정되었습니다. 특히 유사도 100점 사례들은 3~4층의 저층 매물로 9억 1,351만 원에서 11억 6,358만 원의 보정 후 대입 총액을 보였습니다. 층구간 감점이 적용된 유사도 90점 사례들은 7~15층의 중고층 매물로 8억 9,730만 원에서 12억 7,992만 원의 대입 총액을 나타냈습니다. 대상 매물은 5층으로 저층에 해당하지만, 제시가는 중층 매물과 유사한 수준으로 책정되었습니다.
동탄역푸르지오는 동탄역 및 백화점 접근성이 우수하고 용서고속도로, 기흥동탄IC 접근성이 좋아 교통 인프라가 매우 뛰어납니다. 또한 학품아(초, 중, 고)로 자녀 교육 환경이 우수하여 실수요자들의 선호도가 높습니다. 이러한 입지적 강점은 꾸준한 투자 가치를 유지할 것으로 보입니다.
대상 아파트는 2017년에 준공되어 현재 9년차입니다. 재건축 연한인 30년에는 약 21년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르지 않은 것으로 판단됩니다.
동탄역푸르지오 84㎡ 평형은 지난 10년간 다양한 시장 변화 속에서 가격 흐름을 보였습니다. 2017년 3분기에는 매매 평균가 4억 3,335만 원, 전세 평균가 2억 1,857만 원으로 시작하여, 초기 시장 진입 단계의 안정적인 모습을 보였습니다. 2018년 2분기에는 매매 평균가 5억 7,500만 원으로 상승세를 보였고, 2019년 3분기에는 5억 9,185만 원, 4분기에는 6억 4,118만 원으로 꾸준히 상승하며 시장의 관심을 받기 시작했습니다. 2020년 1분기에는 7억 2,908만 원, 2분기에는 8억 1,000만 원을 기록하며 코로나19 팬데믹 이후 유동성 랠리의 초입에 들어섰습니다. 특히 2021년 2분기에는 10억 1,833만 원, 3분기에는 10억 7,267만 원으로 10억 원을 돌파하며 '영끌' 수요가 집중되었던 시기의 정점을 찍었습니다. 이후 2022년 1분기 8억 9,000만 원, 4분기 6억 4,600만 원으로 고금리 충격과 함께 가격 조정이 크게 나타났습니다. 2023년 1분기 7억 3,700만 원으로 바닥을 다진 후, 2024년 3분기 8억 6,880만 원, 2025년 4분기 8억 5,433만 원으로 점진적인 회복세를 보였습니다. 최근 2026년 2분기에는 9억 7,857만 원, 3분기에는 11억 7,667만 원으로 다시 가파른 상승세를 보이며 시장 회복기에 접어든 모습을 명확히 보여주고 있습니다. 전세가율은 2017년 약 50%대에서 2020년 40%대 후반, 2021년 30%대 중반까지 하락했다가 2023년 이후 40%대 중반으로 다시 상승하는 추이를 보였습니다. 최근 2026년 3분기 전세 평균가는 5억 5,000만 원으로 매매가 대비 전세가율은 약 46.7% 수준입니다.
동탄역푸르지오는 동탄신도시 내에서도 핵심 입지에 위치하여 장기적인 가치 상승 잠재력이 높습니다. GTX 벨트 시대의 수혜와 동탄역 중심의 인프라 확충은 긍정적인 요인입니다. 다만, 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 시장에 풀릴 경우 단기적으로는 경쟁 심화 및 가격 상승폭 둔화가 발생할 수 있습니다. 장기적으로는 우수한 입지적 강점을 바탕으로 꾸준한 수요를 확보하며 안정적인 가치를 유지할 것으로 전망됩니다.
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