매물 유형: 토지
분석 번호: 11345
종합 리스크 점수: 65점
본 매물은 매교역 역세권에 위치한 일반상업지역 나대지로, 높은 개발 잠재력과 우수한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 인근 지역의 활발한 용도변경 사례는 향후 자산 가치 상승 가능성을 시사하며, 매교동의 높은 거래 활성도는 환금성을 높이는 요인입니다. 다만, 비행안전구역 등 일부 규제와 인근 신규 공급 예정 물량은 면밀한 검토가 필요합니다.
제시가 7억 2,000만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼 최저 7억 2,709만 원 ~ 최고 7억 2,709만 원(중앙값 7억 2,709만 원)과 비교할 때, 스펙트럼 하단에 위치하여 가격적 메리트가 존재한다고 판단됩니다. 이는 대상지의 우수한 입지 및 개발 잠재력을 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 수원시 팔달구 인계동 2**에 위치한 88㎡ 규모의 일반상업지역 대지입니다. 2025년 11월에 6억 8,000만 원에 거래되었으며, 보정 전 평당가는 2,554만 원이었습니다. 대상지와의 면적 보정(0.995), 역세권 보정(1.050), 시점 보정(1.009), 호재 보정(1.021) 등을 거쳐 대상지에 대입 시 7억 2,709만 원으로 환산되었습니다. 유사도 점수는 83점으로 양호한 편입니다.
대상지는 일반상업지역에 위치하며 매교역 역세권이라는 강력한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 수원천변이라는 쾌적한 환경과 매교동의 높은 거래 활성도는 투자 가치를 높이는 요소입니다. 인근 지역의 용도변경 사례는 향후 상업시설 개발 시 높은 수익성을 기대할 수 있게 합니다. 다만, 수원 PEER, 수원성 중흥S-클래스 등 인근에 예정된 신규 공급 물량은 향후 시장 경쟁에 영향을 미 줄 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.
제시된 정보에 따르면 대상지는 평지이며 나대지 상태이므로 물리적 하자는 제한적일 것으로 예상됩니다. 다만, 토지이용계획상 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역, 방화지구 등 여러 규제가 포함되어 있어 건축 계획 수립 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다. 특히 비행안전구역은 건축물 높이 등에 제약을 가할 수 있으므로 사전 확인이 필수적입니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 최근 지가지수 및 지가변동률이 보합세를 유지하고 있으나, 매교동의 높은 거래 활성도와 인근 용도변경 추세는 잠재적인 상승 동력을 제공합니다. 매교역 역세권 프리미엄과 일반상업지역의 개발 잠재력은 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
매수