매물 유형: 토지
분석 번호: 11248
종합 리스크 점수: 50점
본 매물은 안산시 단원구 대부남동에 위치한 전원주택 부지로, 바다 조망이 가능한 완경사 정방형 토지입니다. 자연녹지지역으로 개발 제한이 있으나 건축허가가 완료되어 전원주택 건축이 용이합니다. 인근에 다수의 도시계획시설 변경 및 개발 사업 고시가 확인되어 장기적인 관점에서 개발 잠재력이 존재합니다. 다만, 제시된 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼 대비 높은 수준으로, 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 1억 7,200만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼(최저 2,586만 원 ~ 최고 2,586만 원)과 비교할 때 상당히 높은 수준입니다. 이는 바다 조망, 건축허가 완료 등 매물의 특이사항과 미래 개발 잠재력이 가격에 선반영된 것으로 보입니다. 투자 결정 시 이러한 특이사항의 가치와 시장의 보수적인 평가 사이의 균형을 고려해야 합니다.
선별된 비교사례는 안산시 단원구 대부남동 5**번지 임야로, 2023년 7월에 448㎡가 3,114만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상지와 용도지역 및 도로 조건이 동일하여 높은 유사도를 보입니다. 면적 보정(1.016), 시점 보정(1.028) 및 호재 보정(1.000)을 거쳐 대상지 면적(345㎡)에 대입한 환산 총액은 2,586만 원입니다.
안산시 단원구 대부남동은 지역 내 토지 거래 활성도가 높은 지역으로, 전원주택 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 최근 안산 시화 AI 데이터센터 착공 등 지역 개발 호재가 있으나, 대상 매물과의 직접적인 수혜 거리가 멀어 단기적인 가격 상승 영향은 제한적일 수 있습니다. 다만, 대부남동 홍성지구 도시개발사업 등 인근 개발 사업은 장기적으로 토지 가치에 긍정적인 영향을 미칠 잠재력을 가집니다. 제시된 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼 대비 높은 편으로, 바다 조망 및 건축허가 완료 등 특이사항의 가치를 면밀히 평가하여 투자 결정을 해야 합니다.
토지 매물로 물리적 하자는 직접적으로 발생하지 않으나, 지형의 완경사 정도, 도로 접면의 실제 활용성, 토지이용계획상의 규제사항 등이 개발에 제약이 될 수 있습니다. 특히 '준보전산지'는 산지관리법에 따라 개발행위에 제한이 있을 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.
안산시 단원구의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 최근 하락 추세를 보이고 있습니다. 그러나 대부남동은 지역 내 거래 활성도 1위 법정동으로, 전원주택 부지로서의 꾸준한 수요는 기대할 수 있습니다. 인근에 한화포레나 안산고잔2차, 롯데캐슬 시그니처 중앙 등 대규모 아파트 공급 예정이 있어, 장기적으로 지역 인구 유입 및 주택 수요 증가에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 바다 조망권과 건축허가 완료는 매물의 강점으로 작용할 것이며, 대부남동 홍성지구 도시개발사업의 진행 상황에 따라 추가적인 가치 상승 여지가 있습니다.
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