매물 유형: 토지
분석 번호: 11214
종합 리스크 점수: 53점
본 토지는 제1종일반주거지역에 위치하며, 나대지 상태로 신축 및 개발 잠재력이 높습니다. 특히 인근에서 주거 용도에서 근린생활시설로의 용도변경 사례가 포착되어 향후 상업화 가능성이 기대됩니다. 안성시의 꾸준한 인구 증가와 다수의 개발 호재는 긍정적인 요소이나, 현재 비교사례가 부족하여 공시지가 배율법을 적용한 가격 분석이 필요합니다.
제시 매매가 4억 7,000만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위 스펙트럼인 최저 2억 8,772만 원에서 최고 4억 7,082만 원의 상단에 위치합니다. 이는 아양택지개발지구 인근 입지 및 향후 개발 잠재력이 가격에 일부 선반영된 것으로 해석할 수 있습니다.
비교사례가 부족하여 개별 요인 보정 계수(면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재)는 모두 1.000으로 적용되었습니다. 이는 비교 사례와 대상 매물의 조건이 유사하거나, 해당 보정 항목에 대한 유의미한 차이가 없음을 의미합니다. 역세권 범위 외 지역으로 역세권 프리미엄은 반영되지 않았습니다.
안성시는 최근 1년 간 인구가 꾸준히 증가하고 있으며, 미분양 세대수가 감소 추세에 있어 주택 시장의 안정화와 함께 토지 수요도 견고할 것으로 예상됩니다. 다수의 투자유치 및 산업단지 개발 소식은 지역 경제 활성화에 긍정적인 영향을 미쳐 토지 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 특히 아양택지개발지구 인근이라는 입지적 강점은 향후 개발 이익을 기대하게 합니다.
대상 토지는 나대지 상태로 물리적 하자는 없으나, 토지이용계획상 '역사문화환경보존지역', '토지거래계약에관한허가구역', '상대보호구역' 등 다양한 규제에 저촉되어 있습니다. 특히 역사문화환경보존지역은 건축물의 높이, 형태, 외관 등에 제한을 받을 수 있으며, 상대보호구역은 학교 환경 위생 정화 구역으로 교육 시설 주변 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다. 토지거래계약에관한허가구역은 일정 면적 이상 거래 시 지자체장의 허가가 필요하므로, 매매 진행 시 주의가 필요합니다.
안성시의 지가지수와 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있습니다. 이는 시장의 관심이 점차 증가하고 있음을 나타냅니다. 특히 '아양택지개발지구 B2블록 예미지 앞'이라는 입지적 강점과 인근 용도변경 사례는 향후 상업화 및 개발 이익 실현 가능성을 높입니다. 해링턴 플레이스 진사, 안성당왕 경남아너스빌 하이스트 등 인근 대규모 아파트 공급 예정 물량은 단기적으로 경쟁 심화를 야기할 수 있으나, 장기적으로는 인구 유입 및 생활 인프라 확충으로 이어져 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다.
매수