매물 유형: 토지
분석 번호: 11181
종합 리스크 점수: 45점
본 토지는 계획관리지역 내 자연취락지구에 위치하여 주택 건축이 용이하며, 미래모빌리티국가산단 등 주변 개발 호재가 잠재적 가치를 높입니다. 다만, 토지거래허가구역 재지정 등 규제 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다. 전반적으로 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가되며, 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리합니다.
제시가 2억 8,000만 원은 실거래 기반 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 4억 1,527만 원 ~ 최고 4억 1,527만 원, 중앙값 4억 1,527만 원) 대비 약 1억 3,527만 원 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 상당히 높은 것으로 판단됩니다.
유사도 90점의 비교사례는 평택시 합정동 8**번지 토지로, 2025년 7월 5억 8,500만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 생산관리지역 '답'으로 대상지의 계획관리지역 '전'과는 차이가 있으나, 면적(998㎡) 및 시점(12개월 전) 보정을 거쳐 대상지 면적(740㎡) 기준으로 환산 시 4억 1,527만 원의 가치를 가집니다. 면적 보정 계수 1.011은 대상지가 사례보다 작아 소규모 할증이 적용되었음을 의미하며, 시점 보정 계수 1.007은 지가변동률을 반영한 것입니다. 호재 보정은 5건의 호재가 감지되었으나 직접적인 수혜 반경을 벗어나 0.0%로 반영되었습니다.
평택시는 최근 1년간 인구가 16,635명 증가하고 세대수도 꾸준히 늘어나는 등 인구 유입이 활발한 지역입니다. 특히 미래모빌리티국가산단 조성 계획은 장기적인 관점에서 토지 가치 상승의 주요 동력이 될 수 있습니다. 주변에 평택 고덕 A-47BL, 지제역 반도체밸리 제일풍경채 등 대규모 주택 공급 예정 물량(총 19,733세대)이 많아 향후 주거 인프라 확충 및 인구 유입이 더욱 가속화될 것으로 보입니다. 이는 장기적으로 토지 개발 압력을 높여 투자 가치에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 현재 제시가는 실거래 기반 비준가격 대비 낮은 수준으로, 가격적인 메리트가 존재합니다.
대상 토지는 평지로 지형적 하자는 적을 것으로 예상됩니다. 다만, '전' 지목이므로 주택 건축을 위해서는 지목 변경 및 농지전용허가 절차가 필요할 수 있습니다. 도로 접면이 세로한면(가)으로 명시되어 있으나, 실제 현황과 지적도상의 도로 접면이 일치하는지, 차량 진출입에 문제가 없는지 현장 확인이 중요합니다. 토지이용계획상 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가 절차가 필요하며, 이는 거래 기간에 영향을 미 줄 수 있습니다.
평택시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 증가 추세에 있습니다. 이는 시장의 거래 활성도가 점진적으로 개선되고 있음을 시사합니다. 미래모빌리티국가산단 조성, 대규모 주택 공급 계획 등 다양한 개발 호재는 장기적인 관점에서 대상 토지의 가치 상승을 견인할 잠재력이 충분합니다. 특히 계획관리지역 내 자연취락지구라는 용도지역 특성은 개발 유연성을 제공하여, 향후 주택 건축을 통한 가치 증대 가능성이 높습니다. 다만, 지역 미분양 현황(3,389세대)은 단기적인 시장 불안정성을 내포하고 있어 주의가 필요합니다.
매수