경기도 수원시 영통구 매탄동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 11161

종합 리스크 점수: 50점

AI 요약 평가

본 매물은 수원시 영통구 매탄동에 위치한 일반공업지역 나대지로, 높은 개발 잠재력과 우수한 환금성을 갖추고 있습니다. 인근 도시개발사업 및 재건축 등 다양한 개발 호재가 지가 상승을 견인할 것으로 보이며, 특히 용도변경 사례를 통해 미래 가치 상향 가능성도 큽니다. 다만, 제시된 매매가는 공시지가 배율 추정 범위 대비 높은 수준이므로, 면밀한 시장 분석과 협상 전략이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 일반공업지역으로 개발 잠재력이 높으며, 인근 도시개발사업 및 재건축 사업이 활발하여 장기적인 가치 상승이 기대됩니다. 특히 인근 용도변경 사례를 통해 상업화 가능성도 엿보입니다.
개발 잠재력: 8점 — 나대지 상태로 신축이 가능하며, 법정 상한 용적률 350% 대비 현재 용적률이 미등록 상태이므로 높은 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 주변 도시개발사업 및 재건축 사업이 활발하여 개발 압력이 높습니다.
지가 변동성: 7점 — 용도지역별 및 지역별 지가변동률이 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수가 상승 추세에 있어 잠재적인 지가 상승 여력이 있습니다. 공시지가 또한 꾸준히 상승하고 있습니다.
거래 활성도: 9점 — 대상 매물이 위치한 매탄동은 수원시 영통구 내 토지 거래량 1위 지역으로, 환금성이 매우 우수합니다. 최근 5월에도 다수의 토지 매매 실거래가 확인되었습니다.
주변 개발 호재: 8점 — 원천3지구 도시개발사업, 영통2주택재건축, 망포1구역 재건축 등 다수의 개발 사업이 인근에서 진행 중이거나 예정되어 있어 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미 미칠 것으로 예상됩니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 21곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.4% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 4점 — 용도지역은 '일반공업지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 69억 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위인 13억 5,319만 원 ~ 22억 1,431만 원 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 미래 개발 가치나 특정 호재가 과도하게 선반영되었을 가능성을 시사합니다. 투자 결정 전 심층적인 가치 평가와 가격 협상이 필수적입니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 요인 보정 계수를 적용한 비교사례 분석은 진행되지 않았습니다. 대신 공시지가 배율법을 통해 추정 가격 범위를 산출하였습니다. 면적, 용도지역, 도로, 역세권, 시점, 호재 등 개별 요인 보정 계수는 비교사례 부재로 인해 모두 1.000으로 적용되었습니다.

심층 분석

대상 토지는 일반공업지역에 위치하며, 삼성전자 인근이라는 입지적 강점을 가지고 있습니다. 주변 도시개발사업 및 재건축 등 개발 호재가 풍부하여 장기적인 관점에서 투자 가치가 높습니다. 특히 인근 용도변경 사례는 향후 상업화 가능성을 시사하며, 이는 자산 가치 상향에 크게 기여할 수 있습니다. 다만, 현재 제시된 매매가는 공시지가 배율 추정치 대비 매우 높아, 투자 수익률 확보를 위한 면밀한 가격 협상과 시장 분석이 필수적입니다.

사진상 토지는 평탄하며 도로에 잘 접해 있어 물리적인 하자는 크게 우려되지 않습니다. 다만, 지하 매설물 유무, 토양 오염 여부 등은 현장 조사 및 관련 서류 확인을 통해 추가적으로 검토해야 합니다. 나대지이므로 건물 노후도 관련 리스크는 없습니다.

수원시 영통구는 지가지수 상승 및 순수토지 거래 필지수 증가 추세를 보이며 토지 시장이 활발합니다. 특히 대상지가 위치한 매탄동은 거래량 1위 지역으로, 환금성이 우수합니다. 영통자이 센트럴파크 580세대 등 신규 주택 공급 예정 물량이 존재하여 장기적으로 인구 유입 및 지역 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 인근 도시개발사업 및 재건축 사업의 진행은 지역 가치를 더욱 높일 것으로 예상됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다. [향후 6개월 시세 전망] 상승 가능성 높음.

현장 체크리스트

대상 토지의 정확한 경계와 인접 토지와의 분쟁 여부를 현장 방문하여 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이 있는지 면밀히 검토해야 합니다.
도시개발사업 지속 추진 및 지가상승 계속이라는 사용자 제보 내용에 대한 구체적인 근거 자료를 요청하고 검증해야 합니다.
인근 개발 사업(원천3지구 도시개발사업, 영통2주택재건축 등)의 진행 상황과 대상 토지에 미칠 직접적인 영향을 상세히 분석해야 합니다.
일반공업지역 내 건축 가능한 용도(사옥, 공장, 임대기숙사 등)에 대한 건축 인허가 절차 및 소요 기간을 사전에 확인해야 합니다.
주변 삼성전자 인근이라는 특성을 고려하여, 관련 기업의 토지 수요 및 개발 계획을 파악해야 합니다.

최종 판정

보류