경기도 가평군 청평면 삼회리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 11160

종합 리스크 점수: 45점

AI 요약 평가

본 토지는 계획관리지역 내 북한강변에 위치하며, 법정 용적률 대비 높은 개발 여력을 보유하고 있습니다. GTX-B 노선 연장, 야밀고개터널 개통 등 광역 교통망 개선 및 지역 개발 호재가 기대되나, 수질보전특별대책지역 등 중첩된 규제는 개발 행위에 제약이 될 수 있습니다. 최근 토지 거래 활성도는 다소 낮은 편이나, 장기적인 관점에서 개발 잠재력과 호재를 고려할 때 투자 가치가 있는 매물로 판단됩니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 6점 — 계획관리지역으로 개발 잠재력이 있으나, 수질보전특별대책지역, 자연보전권역 등 중첩된 규제로 인해 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.
개발 잠재력: 7점 — 법정 용적률 100% 대비 현재 21.13%로 약 78.87%p의 용적률 갭이 있어 추가 개발 여력이 충분합니다. 주변 도로 확포장 및 지구단위계획 변경 고시 등 개발 호재가 존재합니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진 정보가 없어 정확한 판단은 어려우나, 2002년 준공된 24년차 건물로 리모델링 또는 재건축 검토가 필요할 수 있습니다.
인구 및 세대 동향: 5점 — 청평면 인구는 지난 1년간 소폭 감소(-1.4%)하며 정체 상태를 보이고 있습니다. 가평군 전체 인구도 소폭 감소 추세이나 세대수는 증가하여 1인 가구 분화 가능성이 있습니다.
교통 접근성: 6점 — 주변 지하철역 정보는 없으나, 농어촌도로 확포장 공사 등 도로 개선 사업이 진행 중으로 지역 접근성 향상이 기대됩니다. 야밀고개터널 개통 및 GTX-B 노선 연장 호재가 있습니다.
주변 개발 호재: 7점 — GTX-B 노선 연장, 야밀고개터널 개통, 농어촌도로 확포장 공사, 가평꽃동네 지구단위계획 변경 등 다양한 개발 호재가 존재하여 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
지역 내 거래 활성도: 4점 — 가평군 내 토지 거래 필지수는 최근 6개월간 하락 추세이며, 용도지역별 토지거래 또한 감소하고 있어 거래 활성도가 낮은 편입니다.
미분양 현황: 6점 — 가평군 미분양 세대수는 2026년 4월 기준 176세대로 감소 추세에 있으나, 인근에 932세대의 신규 분양 예정 물량이 있어 향후 시장에 영향을 줄 수 있습니다.
주변 상권 및 편의시설: 6점 — GS25 청평북한강로점 등 편의시설이 인접해 있으며, 북한강 레저시설 및 야영장 등 관광 인프라가 풍부하여 상업용 토지로서의 잠재력이 있습니다.
건축물 노후도: 5점 — 2002년 준공된 24년차 건물로, 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 증대 가능성을 고려해야 합니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 9곳으로 양호한 수준입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.4% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 3점 — 용도지역은 '계획관리지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 14억 5,200만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위(최저 6억 1,920만 원 ~ 최고 9억 2,880만 원, 중앙값 7억 4,304만 원) 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 북한강변 입지, 2층 건물 포함, 야밀고개터널 개통 및 GTX-B 노선 연장 등 미래 개발 호재와 상업용 토지로서의 잠재 가치가 선반영된 것으로 보입니다. 매수자는 제시가에 대한 충분한 가치 분석과 함께 호재 실현 가능성 및 규제 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 없어 개별 요인 보정 계수(면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재)는 모두 1.000으로 적용되었습니다. 이는 비교 사례와 대상지의 조건이 유사하거나, 해당 보정 항목에 대한 유의미한 차이가 없음을 의미합니다. 특히 역세권 범위(500m) 외 지역으로 역세권 프리미엄은 반영되지 않았습니다.

심층 분석

대상 토지는 계획관리지역으로 용적률 갭이 커 개발 잠재력이 높습니다. 북한강변에 위치하며 주변에 야영장 및 레저시설이 밀집해 있어 상업용 토지로서의 가치가 있습니다. GTX-B 노선 연장 및 야밀고개터널 개통 등 광역 교통망 개선 호재는 장기적으로 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 다만, 현재 제시가는 공시지가 배율 추정치 대비 높은 수준으로, 미래 가치가 상당 부분 선반영된 것으로 판단됩니다. 투자 수익성 확보를 위해서는 개발 계획 구체화 및 임대 수익 창출 방안에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

2002년 준공된 24년차 건물은 노후화로 인한 물리적 하자가 발생할 가능성이 있습니다. 외벽 균열, 누수, 설비 노후화 등이 예상되므로, 매수 전 전문가를 통한 건물 정밀 진단이 필수적입니다. 또한, 토지이용계획상 수질보전특별대책지역, 자연보전권역 등의 규제로 인해 개발 행위에 제약이 있을 수 있으며, 이는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

가평군 청평면 지역은 인구 감소 추세와 낮은 토지 거래 활성도를 보이고 있으나, GTX-B 노선 연장 및 야밀고개터널 개통과 같은 광역 교통망 개선은 장기적으로 지역의 접근성을 높이고 관광 및 레저 수요를 증가시킬 수 있습니다. 인근에 신규 주택 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성도 있으나, 대상 토지의 상업용도 적합성과 개발 잠재력을 고려할 때 장기적인 관점에서는 긍정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 규제 해소 또는 완화 시 추가적인 가치 상승 여력도 존재합니다.

현장 체크리스트

매물로 제시된 2층 건물의 실제 사용 및 유지보수 상태, 내부 마감재 노후도, 주요 설비(전기, 수도, 난방)의 작동 여부를 현장 방문하여 확인해야 합니다.
토지 경계가 명확한지, 인접 토지와의 경계 분쟁 이력은 없는지 지적도 및 현장 확인을 통해 검토해야 합니다.
수질보전특별대책지역, 자연보전권역 등 중첩된 규제로 인해 향후 개발 행위 시 추가적인 인허가 절차나 제약 사항이 있는지 관할 지자체에 문의하여 확인해야 합니다.
주변 개발 호재(GTX-B 노선 연장, 야밀고개터널 개통 등)의 구체적인 진행 상황과 대상 토지에 미칠 직접적인 영향 및 시기 등을 파악해야 합니다.
현재 건물에 대한 임대 현황(임차인 유무, 임대료, 계약 기간 등) 및 향후 임대 수익률을 분석하여 투자 수익성을 면밀히 검토해야 합니다.
등기부등본을 통해 소유권 외 권리(근저당, 가압류, 가처분 등) 설정 여부를 확인하고, 매매 전 말소 여부를 확인해야 합니다.

최종 판정

보류