경기도 안성시 공도읍 마정리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 11132

종합 리스크 점수: 58점

AI 요약 평가

대상 토지는 제1종전용주거지역에 위치하며, 원룸 허가를 득하여 개발 활용도가 높은 것이 강점입니다. 주변에 수변공원 조성 예정 등 긍정적인 환경 변화가 기대되며, 지역 인구 또한 꾸준히 증가하고 있어 장기적인 관점에서 개발 잠재력이 존재합니다. 다만, 직접적인 대규모 개발 호재의 수혜는 제한적이며, 비교사례 부족으로 인한 가격 평가의 신뢰도 제약은 리스크 요인입니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 제1종전용주거지역으로 용도지역 규제가 존재하나, 원룸 허가를 득한 토지로 개발 잠재력이 높습니다. 주변에 수변공원 조성 예정 등 긍정적 호재가 있으나, 직접적인 개발 사업 수혜는 미미합니다.
개발 잠재력: 8점 — 나대지 상태로 신축이 가능하며, 원룸 허가를 득하여 개발 용이성이 높습니다. 법정 용적률 100% 대비 현재 미등록 상태로 용적률 갭이 존재하여 추가 개발 여력이 있습니다.
교통 접근성: 5점 — 주변 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성은 보통 수준입니다. 세로한면(가) 도로 접면으로 차량 접근성은 양호합니다.
주변 환경: 6점 — 주변에 마정제16호어린이공원, GS25 안성사랑점, 전원어린이집 등 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 환경은 양호합니다. 수변공원 조성 예정 등 긍정적인 환경 변화가 기대됩니다.
지가 변동 추이: 6점 — 용도지역별 지가지수는 하락 추세이나, 이용상황별 및 지역별 지가변동률은 보합세를 보입니다. 순수토지 거래 필지수는 상승 추세로, 전반적인 시장 활성도는 유지되는 것으로 판단됩니다.
인구 변화: 7점 — 공도읍 인구는 지난 1년간 꾸준히 증가했으며, 안성시 전체 인구 또한 증가 추세입니다. 이는 실거주 수요 유입 가능성을 시사하며 토지 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 12곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 9점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 5.1% 변동하여 뚜렷한 증가 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 5점 — 용도지역은 '제1종전용주거지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 5점 — 토지 형상은 '가로장방'형으로, 대지 활용도가 보통한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 2억 8,200만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위인 최저 1억 3,189만 원에서 최고 2억 1,582만 원을 상회하는 수준입니다. 이는 원룸 허가 득이라는 특이사항과 주변 수변공원 조성 예정 등의 호재가 가격에 선반영된 것으로 보입니다. 투자자는 이러한 특이사항과 미래 가치에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례에 대한 특성 분석은 불가합니다. 공시지가 배율법 적용 시, 대상 토지의 도로 접면은 세로한면(가)으로 VWorld 토지특성 도로접면코드(08)에 따라 감가 7%가 반영될 수 있으나, 본 분석에서는 비교 사례와 도로 조건 유사로 보정 없음으로 처리되었습니다. 역세권 범위(500m) 외 지역으로 역세권 프리미엄은 반영되지 않았습니다.

심층 분석

안성시 공도읍은 최근 1년간 인구가 꾸준히 증가하고 있으며, 토지 거래량도 활발한 지역입니다. 특히 대상 토지는 원룸 허가를 득한 상태로, 증가하는 1인 가구 및 소형 주택 수요에 대응할 수 있는 투자 가치를 가집니다. 주변 수변공원 조성 예정은 주거 환경 개선을 통해 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 제시된 매매가는 공시지가 배율을 통한 추정 가격 범위를 상회하므로, 투자 시에는 원룸 개발 시 예상 수익률 및 주변 임대 시세를 면밀히 분석하여 가격 타당성을 재검토할 필요가 있습니다.

제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 토지 경사도가 없다는 점은 긍정적이나, 지하 매설물 유무, 토질 상태 등은 현장 확인이 필요합니다. 토지이용계획상 '토지거래계약에관한허가구역'으로 지정되어 있어 거래 시 허가가 필요하며, 이는 거래 절차를 복잡하게 만들 수 있는 잠재적 리스크입니다.

안성시의 지가지수 및 지가변동률은 전반적으로 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세입니다. 주변에 해링턴 플레이스 진사, 안성당왕 경남아너스빌 하이스트 등 총 2,965세대의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 이는 장기적으로 지역 인구 유입 및 생활 인프라 확충에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. '중부권 광역급행철도' 추진 등 광역 교통망 확충 호재도 존재하여, 대상 토지의 미래 성장 잠재력은 보통 이상으로 평가됩니다. 원룸 허가를 득한 상태이므로 신속한 개발을 통해 시장 변화에 대응할 수 있는 유연성을 가집니다.

현장 체크리스트

토지 경계가 실제 현황과 일치하는지, 인접 필지와의 경계 분쟁 소지는 없는지 반드시 현장 확인이 필요합니다.
원룸 허가 득 여부에 대한 건축 인허가 서류를 면밀히 검토하여 실제 건축 가능 여부 및 조건(층수, 건폐율 등)을 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 전기, 가스 등)의 위치 및 상태를 확인하여 향후 건축 시 추가 비용 발생 가능성을 점검해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이나 기타 권리 관계에 문제가 없는지 확인해야 합니다.
주변에 수변공원 조성 예정이라는 호재가 구체적으로 언제, 어떤 규모로 진행되는지, 대상 토지에 직접적인 수혜가 있는지 지자체 문의를 통해 확인해야 합니다.
토지이용계획 상 '공장설립승인지역' 및 '토지거래계약에관한허가구역'에 대한 구체적인 규제 내용을 확인하여 개발 제한 사항이 없는지 검토해야 합니다.

최종 판정

보류