매물 유형: 토지
분석 번호: 11107
종합 리스크 점수: 65점
본 매물은 수원시 권선구 권선동에 위치한 제2종일반주거지역 토지로, 대로변에 접해 있어 광고 효과가 뛰어나 사옥, 식당, 골프연습장 등 다양한 용도로 활용하기에 적합합니다. 비교사례 분석 결과, 제시된 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼의 상단에 위치하며, 주변 재개발 및 전투비행장 이전 등의 잠재적 호재가 있으나 직접적인 수혜는 아직 미미한 수준입니다. 향후 6개월간 지가변동률은 보합세를 보일 것으로 예상되나, 인근 지역의 꾸준한 개발 인허가와 신규 주택 공급 예정 물량은 중장기적인 관점에서 토지 가치 상승에 기여할 수 있습니다.
제시된 매매가 30억 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼(최저 13억 7,058만 원 ~ 최고 13억 7,068만 원)의 상단 범위를 크게 상회하는 수준입니다. 이는 대상 매물이 가진 대로변 입지, 우수한 접근성, 그리고 잠재적인 개발 가치에 대한 기대감이 상당 부분 선반영된 것으로 판단됩니다. 다만, 현재의 실거래 기반 스펙트럼과 비교했을 때 가격 격차가 크므로, 투자 결정 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례는 2건으로, 모두 수원시 권선구 권선동 1***에 위치하며 2025년 8월에 거래되었습니다. 두 사례 모두 제2종일반주거지역 '대' 지목으로 대상지와 유사한 용도지역 및 지목을 가집니다. 유사도 점수는 95점으로 높으나, 대상지 면적(306.9㎡)이 사례 평균 면적(약 208㎡)보다 커 면적 보정 계수 0.977이 적용되어 대규모 감가가 반영되었습니다. #1 사례는 208.5㎡ 면적에 9억 5,780만 원에 거래되었고, 대상지 대입 총액은 13억 7,058만 원입니다. #2 사례는 207.2㎡ 면적에 9억 5,190만 원에 거래되었고, 대상지 대입 총액은 13억 7,068만 원입니다. 두 사례 모두 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 시점 변동에 따른 가격 변화는 미미합니다.
대상 토지는 1번 국도 대로변에 위치하여 탁월한 광고 효과와 접근성을 자랑합니다. 이는 상업 시설로서 높은 가치를 부여할 수 있는 핵심 요소입니다. 주변 권선동은 시군구 내 토지 거래 활성도 3위로, 비교적 활발한 거래가 이루어지고 있으나, 최근 순수토지 거래 필지수와 용도지역별 토지거래량은 다소 하락 추세를 보입니다. 인근에 매교역 팰루시드 등 대규모 주택 공급이 예정되어 있어, 장기적으로 인구 유입 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 제시된 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼을 크게 상회하므로, 현재 가격 수준에서의 투자 수익성 분석이 매우 중요합니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 토지 경사도는 평지로 건축에 용이하다고 언급되었으나, 지반 상태, 지하 매설물 여부 등은 현장 확인이 필수적입니다. 특히 대로변에 접한 토지의 경우, 도로와의 단차, 배수 문제 등 추가적인 현장 점검이 필요할 수 있습니다.
수원시 권선구의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으며, 지역별 지가변동률은 소폭 상승하는 추세입니다. 인근에 신혼희망타운, 매교역 팰루시드 등 총 3,105세대의 대규모 주택 공급이 예정되어 있어, 장기적으로 인구 유입과 지역 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 권선동 내 공원조성, 도로개설 등 도시계획 변경 고시가 꾸준히 이루어지고 있어 개발 환경은 우호적입니다. 다만, 사용자 제보의 재개발, 지하철역, 전투비행장 이전 등의 호재는 아직 대상 토지에 직접적인 수혜를 주지 못하고 있어, 향후 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다. 현재 제시가는 시장 가격 대비 높은 수준이므로, 미래 개발 가능성에 대한 충분한 검토와 장기적인 관점의 투자가 요구됩니다.
보류