매물 유형: 토지
분석 번호: 11080
종합 리스크 점수: 53점
본 매물은 평택시 죽백동의 자연녹지지역 내 '전'으로, 전원주택지로서의 개발 잠재력이 우수합니다. 실거래 기반 대입 스펙트럼 대비 가격적 메리트가 있으며, 평택시의 꾸준한 인구 증가와 토지 거래 활성화 추세는 긍정적입니다. 다만, 대규모 주택 공급 예정 물량과 자연녹지지역의 개발 제약은 고려해야 할 리스크입니다.
제시된 매매가 2억 7,500만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼의 중앙값 4억 1,262만 원 대비 약 1억 3,762만 원 낮은 수준입니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 존재한다고 볼 수 있습니다.
선별된 비교사례는 평택시 죽백동 6**번지 임야로, 대상지와 560m 거리에 위치하며 2025년 9월에 2억 5,378만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대지면적 기준 평당 413만 원(㎡당 125만 원)으로 평가되었으며, 대상지 면적(330㎡)을 반영한 보정 후 대입 총액은 4억 1,262만 원입니다. 면적 보정 계수 0.965가 적용되어 대상지가 사례보다 크므로 대규모 감가가 반영되었으며, 용도지역, 도로, 역세권, 호재 보정은 동일 조건으로 1.000이 적용되었습니다. 시점 보정은 1.000으로, 10개월 전 거래임에도 지가변동률이 미미하여 큰 변화가 없었습니다.
평택시는 꾸준한 인구 증가와 토지 거래 활성화를 보이며, 다수의 개발 호재(지구단위계획 변경, 도시개발사업 등)가 진행 중입니다. 특히 전원주택 밀집지로 언급되는 죽백동의 특성을 고려할 때, 도심 접근성과 전원생활의 이점을 동시에 누릴 수 있는 잠재력이 있습니다. 제시가는 실거래 기반 대입 스펙트럼 대비 낮은 수준으로, 투자 가치가 양호하다고 판단됩니다. 다만, 평택시 내 대규모 주택 공급 예정 물량(총 19,733세대)은 향후 주택 시장에 경쟁 심화 요인으로 작용할 수 있으므로, 장기적인 관점에서 시장 변화를 주시할 필요가 있습니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 현장 방문을 통해 토지의 실제 경사도, 배수 상태, 지반 안정성 등을 면밀히 확인해야 합니다. 특히 지목이 '전'이므로 농지 전용 허가 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 리스크를 검토해야 합니다.
평택시의 인구는 꾸준히 증가하고 있으며, 순수토지 거래 필지수도 상승 추세를 보입니다. 용도지역별 지가변동률 또한 보합세를 유지하고 있어 안정적인 시장 흐름이 예상됩니다. 대상지는 자연녹지지역이지만 전원주택지로서의 개발 잠재력이 높고, 주변에 다양한 도시개발 및 공원 조성 사업이 예정되어 있어 장기적인 관점에서 가치 상승 여력이 충분합니다. 특히 평택당진항 원정리 관리부두 친수시설 조성, 평택 가곡2지구 도시개발사업 등은 지역 전반의 인프라 개선과 토지 활용도 증가에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 대규모 아파트 공급 물량은 주택 시장에 영향을 줄 수 있으나, 토지 시장과는 직접적인 연관성이 낮아 큰 리스크는 아닐 것으로 판단됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음.
매수