매물 유형: 토지
분석 번호: 10886
종합 리스크 점수: 45점
본 토지는 자연녹지지역 내 완경사 지형의 부정형 토지로, 단독주택 부지로 적합합니다. 인근에 주택가들이 밀집되어 있고, 주변 개발 호재가 존재하여 장기적인 가치 상승 여력이 있습니다. 다만, 도로 접면이 세로한면(불)인 점과 수도권 부동산 규제 강화 추세는 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼의 중앙값 수준으로 평가됩니다.
제시가 9억 5,000만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼(최저 11억 1,337만 원 ~ 최고 11억 1,337만 원, 중앙값 11억 1,337만 원) 대비 약 1억 6,337만 원 낮은 수준으로, 가격적인 메리트가 존재한다고 판단됩니다. 비교사례가 1건으로 제한적이지만, 보정된 가치 스펙트럼을 고려할 때 매력적인 가격대입니다.
유사도 87점의 비교사례는 화성시 병점구 안녕동 산*에 위치한 임야로, 2025년 4월에 13억 5,000만 원에 거래되었습니다. 대지면적 기준 평당가는 193만 원이며, 대상 토지 면적(1910㎡)을 기준으로 보정된 총액은 11억 1,337만 원입니다. 대상 토지가 비교사례보다 면적이 작아 소규모 할증(면적 보정 계수 1.007)이 적용되었으며, 용도지역, 도로, 역세권, 호재 등은 동일하거나 해당사항 없어 보정 계수 1.000이 적용되었습니다. 시점 보정 계수 또한 1.000으로, 시계열 변동이 크지 않았음을 나타냅니다.
화성시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 소폭 상승 추세입니다. 인근에 봉담 중흥S-클래스 센트럴에듀, 금성백조 예미지2차 등 총 2,125세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 장기적으로 인구 유입 및 지역 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이는 대상 토지의 개발 압력 및 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 현재 제시가는 실거래 기반 대입 스펙트럼 대비 낮은 수준으로, 투자 가치가 양호한 것으로 판단됩니다.
대상 토지는 부정형의 토지 형상과 완경사 지형으로, 개발 시 토목 공사 비용이 추가될 수 있습니다. 또한, 도로 접면이 세로한면(불)인 점은 건축물의 배치나 접근성에 제약을 줄 수 있는 물리적 하자 리스크로 볼 수 있습니다. 사진이 제공되지 않아 직접적인 노후도 판단은 어렵습니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 화성시의 지가지수 및 지가변동률이 보합세를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 소폭 상승했으나 용도지역별 토지거래는 하락 추세입니다. 다만, 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정과 지역 내 활발한 토지 거래는 장기적인 관점에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
매수