매물 유형: 아파트
분석 번호: 1078
종합 리스크 점수: 75점
초역세권 입지와 양호한 시장 활성도를 바탕으로 한 안정적인 투자 가치를 지니나, 제시가는 비준가격 스펙트럼의 상위권에 해당하여 가격적 메리트가 제한적일 수 있습니다.
제시가 17억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 15억 5,324만 원에서 18억 2,610만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권 범위에 해당합니다. 중앙값인 16억 4,500만 원 대비 약 5,500만 원 높은 수준으로, 시장의 기대감이 반영된 가격으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래로 유사도 점수 100점을 기록하여 높은 신뢰도를 가집니다. #1 사례는 2026년 5월 14층 84.79㎡가 16억 4,500만 원에 거래되었으며, 전용면적 기준 평당가는 6,414만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 7층 84.79㎡가 15억 4,000만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 15억 5,324만 원으로 산출되었습니다. #3 사례는 2026년 3월 24층 84.79㎡가 18억 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 18억 2,610만 원으로 가장 높은 가격을 형성했습니다. 이들 사례는 대상 매물의 가치 평가에 매우 중요한 기준이 됩니다.
상수두산위브는 상수역 초역세권 입지로 교통 편의성이 매우 높으며, 홍대 상권과 인접하여 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 마포구의 매매가격지수 및 거래량 상승 추세는 투자 가치를 뒷받침합니다. 다만, 제시가가 비준가격 스펙트럼의 상위권에 위치하므로, 추가적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 장기적인 관점에서 인근 개발 호재와 신규 공급 물량의 영향을 종합적으로 고려해야 합니다.
준공 22년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 약 8년이 남아있어 현재로서는 재건축 추진이 어렵습니다. 다만, 연한 도래 시점에는 용적률 및 대지지분 등을 고려한 재건축 또는 리모델링 가능성을 검토해볼 수 있습니다. 현재 용적률이 미등록 상태이므로 정확한 분석을 위해서는 추가 정보가 필요합니다.
마포구는 매매 및 전월세 시장 모두 수요 우세가 지속되고 있으며, 다양한 개발 사업이 예정되어 있어 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다. 특히 역세권 활성화 사업 등은 주거 환경 개선 및 인프라 확충에 기여할 것입니다. 그러나 마포자이힐스테이트 라첼스 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 단기적으로는 안정적인 흐름을 보일 것으로 예상되나, 장기적으로는 공급 물량의 소화 여부가 중요 변수가 될 것입니다.
보류