매물 유형: 토지
분석 번호: 10763
종합 리스크 점수: 38점
본 토지는 농림지역 및 농업진흥구역 내 '답' 지목으로, 건축 및 개발 행위에 대한 규제가 매우 엄격합니다. 오산비행장 체력단련실 인근에 위치하나, 직접적인 개발 호재나 인프라 개선 효과는 미미합니다. 평택시 전반적으로 인구 유입과 공급 물량 증가가 예상되지만, 대상 토지의 용도지역 특성상 이러한 변화의 수혜를 받기 어려울 것으로 판단됩니다. 투자 목적보다는 순수 농업용 토지로의 활용을 고려해야 할 것입니다.
제시된 매매가 5억 7,300만 원은 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위인 최저 3억 6,632만 원에서 최고 5억 4,949만 원의 상단 범위를 소폭 상회하는 수준입니다. 비교사례가 부재하여 정확한 시장 가치 판단에는 한계가 있으나, 농림지역이라는 용도 제한을 고려할 때 제시가는 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.
유효한 비교사례가 없어 개별 비교사례 분석은 불가합니다. 공시지가 배율법을 통해 추정된 가격 범위는 대상 토지의 용도지역 특성을 반영한 보수적인 값입니다.
평택시 전반의 지가지수와 토지거래 필지수는 보합 또는 상승 추세를 보이나, 대상 토지는 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 이러한 시장 동향의 직접적인 수혜를 받기 어렵습니다. 인근에 평택 고덕 A-47BL, 지제역 반도체밸리 제일풍경채 등 대규모 주택 공급이 예정되어 있으나, 이 또한 농업용 토지인 본 매물의 가치에 긍정적인 영향을 미 미치기는 어려울 것으로 판단됩니다. 투자 가치는 매우 제한적이며, 순수 농업 목적 외의 수익성은 기대하기 어렵습니다.
토지 형상이 세로장방형의 평지이며 도로에 한 면 접하고 있어 물리적인 하자는 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 건축이 어렵다는 사용자 답변과 같이 용도지역에 따른 개발 제한이 가장 큰 리스크입니다. 사진상 분석은 불가합니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합세를 유지할 것으로 예상됩니다. 평택시의 지가지수 및 토지거래 필지수는 보합 또는 소폭 상승하는 추세이나, 대상 토지의 용도지역이 농림지역으로 개발 제한이 크기 때문에 급격한 시세 변동을 기대하기는 어렵습니다. 인근에 오산비행장 체력단련실이 있으나, 토지 가치에 미치는 영향은 미미합니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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