경기도 수원시 권선구 세류동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 10750

종합 리스크 점수: 62점

AI 요약 평가

본 매물은 수원시 권선구 세류동에 위치한 제1종일반주거지역 토지로, 49년 경과된 노후 건물이 있어 재건축 및 개발 잠재력이 높습니다. 세류동은 지역 내 토지 거래 활성도가 매우 우수하여 환금성이 좋고, 인근 지역에서 주거 용도에서 상업 용도로의 용도변경 시그널이 포착되어 향후 자산 가치 상향 가능성이 있습니다. 군공항 이전이라는 대형 호재가 있으나, 이는 아직 확정되지 않은 불확실한 요소로 투자 시 면밀한 검토가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 제1종일반주거지역이나, 인근 지역에서 주거 용도에서 업무 및 근린생활시설로의 용도변경 사례가 포착되어 향후 상업화 가능성이 높습니다. 군공항 이전 호재가 있으나, 현재는 미확정 상태로 불확실성이 존재합니다.
개발 잠재력: 8점 — 49년 경과된 노후 건물로 재건축 가능성이 높으며, 용적률 갭 분석 시 개발 이익 잠재력이 높습니다. 인근 대규모 신규 공급 예정으로 개발 압력이 존재합니다.
지가 변동성: 6점 — 최근 6개월간 용도지역별, 이용상황별, 지역별 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세입니다. 다만, 개별공시지가는 꾸준히 상승하고 있습니다.
거래 활성도: 9점 — 세류동은 수원시 권선구 내 토지 거래량 2위로 환금성이 매우 우수합니다. 인근 지역에서 총 37건의 실거래가 탐지되어 거래가 활발합니다.
인구 및 세대 동향: 5점 — 세류2동 인구는 소폭 감소 추세이나, 수원시 전체 인구는 소폭 감소에도 불구하고 세대수는 증가하고 있어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성이 있습니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 수원역 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 21곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.5% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 5점 — 용도지역은 '제1종일반주거지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 9점 — 토지 형상은 '정방형'형으로, 대지 활용도가 매우 우수한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 5억 원은 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 3억 1,800만 원에서 5억 2,037만 원의 상단에 위치합니다. 이는 군공항 이전과 같은 미래 개발 호재에 대한 기대감이 일부 반영된 가격으로 해석될 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 부족하여 개별 요인 보정 계수(면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재)는 모두 1.000으로 적용되었습니다. 이는 비교 사례와 대상지의 조건이 유사하거나, 역세권 범위 외 지역, 또는 주요 개발 호재가 아직 반영되지 않았기 때문입니다.

심층 분석

수원시 권선구 세류동은 군공항 이전이라는 대형 호재를 안고 있어 장기적인 지가 상승 기대감이 높습니다. 현재 제1종일반주거지역이나, 인근 지역의 용도변경 사례를 볼 때 향후 상업화 가능성이 있어 투자 가치가 높습니다. 다만, 군공항 이전은 불확실한 요소이므로, 관련 정책 변화를 지속적으로 모니터링해야 합니다. 지역 내 활발한 토지 거래량은 환금성 측면에서 긍정적입니다.

대상 토지에는 49년 경과된 단독주택이 존재합니다. 노후 건축물은 재건축 시 철거 비용이 발생할 수 있으며, 구조적 하자나 누수 등의 물리적 결함이 있을 가능성이 있습니다. 또한, '세로한면(불)' 도로접면은 건축 인허가 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 지하 매설물 여부 및 토양 오염 가능성도 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 용도지역별 및 지역별 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 소폭 하락 추세입니다. 그러나 세류동의 높은 거래 활성도와 꾸준히 상승하는 개별공시지가, 그리고 군공항 이전이라는 잠재적 호재를 고려할 때, 장기적으로는 상승 여력이 충분합니다. 다만, 단기적으로는 시장의 불확실성으로 인해 급격한 시세 상승보다는 안정적인 보합세를 유지할 것으로 예상됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

군공항 이전 사업의 진행 상황 및 구체적인 이전 계획을 관할 지자체에 문의하여 확인해야 합니다.
기존 단독주택의 건축물대장상 위반 건축물 여부 및 철거 비용을 사전에 확인해야 합니다.
토지 경계가 불분명할 수 있으므로, 정확한 측량을 통해 대지 경계를 확인하고 인접 토지와의 분쟁 소지를 점검해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등)의 위치와 상태를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
도로접면이 '세로한면(불)'로 표기되어 있으므로, 실제 도로 접합 여부 및 건축법상 도로 요건 충족 여부를 현장에서 면밀히 확인해야 합니다.

최종 판정

매수