매물 유형: 토지
분석 번호: 10727
종합 리스크 점수: 37점
본 토지는 계획관리지역 내 목장용지로, 33년 경과된 축사가 존재하여 전원주택지로 활용하기 위해서는 철거 후 신축이 필요합니다. 용적률 갭이 64.66%p로 개발 잠재력은 있으나, 도로 접면이 불리하고 주변 개발 호재가 직접적인 영향을 미 미치는 점은 리스크 요인입니다. 현재 제시가는 공시지가 배율 추정치 대비 높은 수준으로, 신중한 접근이 요구됩니다.
제시된 매매가 3억 1,000만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 4,314만 원 ~ 6,471만 원과 비교할 때 상당히 높은 수준입니다. 추정 중앙값 5,177만 원 대비 약 6배에 달하는 금액으로, 사용자 제시 가격에는 향후 개발 가능성 및 전원주택지로서의 가치가 과도하게 선반영되었을 가능성이 있습니다.
유효한 비교사례가 없어 개별 요인 보정 계수(면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재 보정)는 적용되지 않았습니다. 공시지가 배율법 적용 시 계획관리지역의 특성을 반영하여 1~1.5배의 배율이 적용되었습니다. 도로 접면이 세로한면(불)인 점은 감가 요인으로 작용할 수 있습니다.
안성시의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으며, 지역 미분양 현황은 938세대로 다소 높은 편입니다. 인근 해링턴 플레이스 진사, 안성당왕 경남아너스빌 하이스트 등 총 2,965세대의 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 향후 주택 시장에 경쟁 심화 및 시세 파급 효과를 가져올 수 있습니다. 이는 전원주택지로서의 개발 압력에 간접적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 가계대출금리 4.46%와 건설공사비지수 133.76(2020=100)은 개발 비용 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 보개면 인구는 최근 1년간 소폭 감소하여 인구 유입 측면에서는 큰 강점이 없습니다.
대상 토지에는 33년 경과된 축사 건물이 존재하며, 경량철골구조에 슬레이트 지붕으로 노후도가 심각할 것으로 예상됩니다. 전원주택지로 활용하기 위해서는 철거가 필수적이며, 이 과정에서 발생하는 철거 비용 및 폐기물 처리 비용이 상당할 수 있습니다. 또한, 내진설계가 미적용된 건물로 안전성 측면에서도 취약합니다. 도로 접면이 '세로한면(불)'로 명시되어 있어, 실제 도로 접근성 및 건축 인허가 과정에서 제약이 발생할 물리적 하자가 존재할 수 있습니다.
본 토지는 계획관리지역으로 용적률 갭이 64.66%p 존재하여 개발 잠재력은 있으나, 기존 건물의 노후화와 도로 접면의 불리함이 개발 가치를 저해하는 요소입니다. 안성시 전체적으로는 중부권 광역급행철도 추진, 한화 건설부문의 데이터센터 건립, 동우일렉트릭 투자 유치 등 긍정적인 개발 호재가 있으나, 대부분 대상 매물로부터 5km 이상 떨어져 있어 직접적인 수혜를 기대하기는 어렵습니다. 향후 6개월 시세는 지가지수와 거래량 추이를 볼 때 보합세를 유지할 것으로 예상됩니다. 미분양 물량 및 신규 공급 예정 물량이 많아 주택 시장의 전반적인 상승 압력은 제한적일 수 있습니다. 전원주택지로서의 가치는 주변 환경 및 개인의 선호도에 따라 달라질 수 있으나, 객관적인 시장 지표상 현재 제시가는 매우 높은 수준으로 판단됩니다.
보류