매물 유형: 아파트
분석 번호: 1070
종합 리스크 점수: 75점
재건축 연한 도래 및 우수한 입지 조건, 합리적인 가격 스펙트럼을 갖춘 매물입니다.
제시 매매가 14억 3,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 12억 2,019만 원에서 14억 22만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 고층 프리미엄과 재건축 기대감이 일부 반영된 것으로 보이며, 시장 가격 상승 추세를 고려할 때 합리적인 범위 내에 있다고 판단됩니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다. 특히 층구간 감점 사유가 대부분 'adjacent'로, 대상 매물(19층)과 인접한 층의 거래임을 나타냅니다. #1 사례(염리동, 2026.4, 57.88㎡, 9층)는 보정 후 13억 1,118만 원, #2 사례(염리동, 2026.3, 58.71㎡, 6층)는 보정 후 12억 2,019만 원, #3 사례(염리동, 2026.3, 58.71㎡, 14층)는 보정 후 14억 22만 원으로 산출되었습니다. 이들 사례는 시점 보정 계수(1.009~1.016)가 적용되어 최근 시장 상황을 반영하고 있습니다.
상록 아파트는 이대역, 대흥역 등 주요 지하철역과 도보 10분 내외 거리에 위치하며, 주변에 다양한 생활 편의시설과 학교가 있어 입지 경쟁력이 우수합니다. 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 시장 분위기가 긍정적입니다. 건물 나이가 재건축 연한에 근접하여 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 높아 투자 가치가 양호하다고 판단됩니다.
건물 준공 29년차로 재건축 연한(30년)에 1년 남았습니다. 현재 용적률 220.39%로 법정 상한 250% 대비 여유가 있어 재건축 시 사업성이 확보될 가능성이 있습니다. 인근 지역의 개발행위허가 및 재건축 사업 진행 고시가 다수 확인되어, 지역 전반의 정비사업 분위기가 조성되고 있습니다. 다만, 실제 재건축 추진은 주민 동의, 사업성 확보, 정부 정책 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.
마포구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 유지할 것으로 보이나, 인근에 마포자이힐스테이트 라첼스, 힐스테이트마포더퍼스트 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 부담이 존재할 수 있습니다. 그러나 대상 매물은 재건축 연한 도래라는 강력한 개발 호재를 안고 있어, 장기적으로는 재건축 추진 여부에 따라 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 특히 고층 매물로서 조망권 등 추가적인 프리미엄 가능성도 있어 긍정적인 미래 성장 전망을 가집니다.
매수