경기도 평택시 팽성읍 신궁리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 10694

종합 리스크 점수: 53점

AI 요약 평가

본 매물은 계획관리지역 내 창고 부지로, 현재 용적률 대비 개발 여유가 있으며 인근에서 상업화 용도변경 사례가 포착되어 미래 가치 상승 가능성이 있습니다. 다만, 비행안전구역 및 토지거래허가구역 등 규제가 존재하며, 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 대비 제시가가 다소 높게 평가될 수 있습니다. 평택시 전체 인구는 증가 추세이나, 대상 읍면동 인구는 정체되어 있습니다. 주변 대규모 아파트 공급 예정 물량이 많아 장기적인 시장 변화를 주시해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 7점 — 계획관리지역으로 개발 잠재력은 있으나, 비행안전구역 및 토지거래허가구역 등 규제가 존재합니다. 다만, 인근 용도변경 사례가 포착되어 향후 상업화 가능성도 있습니다.
• 개발 잠재력: 6점 — 현재 용적률 37.82%로 법정 상한 100% 대비 62.18%p의 여유가 있어 추가 개발 가능성이 있습니다. 인근 용도변경 사례는 긍정적입니다.
• 시장 활성도: 5점 — 지가변동률 및 순수토지 거래 필지수 동향은 보합 또는 상승 추세이나, 대상 법정동의 거래 활성도는 시군구 내에서 하위권에 속합니다.
• 가격 적정성: 5점 — 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 대비 제시가가 다소 높은 편입니다.
• 교통 접근성: 5점 — 주변 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성은 낮은 편이며, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 인근 실거래가
• 거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 쏘카존 평택지제역(SRT) 코레일주차장 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 15곳으로 매우 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.2% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장)
• 토지 이용 규제: 3점 — 용도지역은 '계획관리지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
• 토지 형상: 6점 — 토지 형상은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시 매매가 4억 5,000만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위인 최저 1억 9,386만 원에서 최고 2억 9,079만 원을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 현재 임대 중인 창고의 가치 및 향후 용도변경 가능성 등 잠재적 가치가 선반영된 것으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법을 적용하여 가격을 추정했습니다.

심층 분석

평택시 전체 인구는 꾸준히 증가하고 있으나, 팽성읍 인구는 정체 상태입니다. 그러나 평택시는 대규모 아파트 공급 예정 물량이 많고, BRT 노선 확충 등 교통 인프라 개선 노력이 지속되고 있어 장기적인 관점에서 지역 경제 활성화 및 인구 유입 가능성은 존재합니다. 대상지는 계획관리지역으로 개발 잠재력이 있으며, 인근에서 상업화 용도변경 사례가 포착되어 미래 가치 상승 여지가 있습니다. 현재 임대 중인 창고가 있어 즉각적인 수익 창출이 가능하나, 제시 매매가가 공시지가 배율 추정치보다 높아 투자 수익률 분석이 중요합니다.

건물 준공일이 2014년 11월 19일로 약 12년 경과된 건물입니다. 일반철골구조로 비교적 견고하나, 노후도에 따른 유지보수 필요성을 고려해야 합니다. 내진설계는 미적용된 건물입니다. 토지 자체의 물리적 하자는 평탄한 지형으로 적어 보이나, 도로접면이 세로한면(가)인 점은 접근성 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

평택시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세입니다. 이는 토지 시장에 대한 전반적인 관심이 유지되고 있음을 시사합니다. 대상지는 계획관리지역 내 용적률 여유가 있고, 인근 용도변경 사례를 통해 상업화 가능성도 엿볼 수 있습니다. 다만, 비행안전구역, 토지거래허가구역 등 규제가 존재하므로 개발 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다. 향후 평택시의 대규모 공급 물량과 교통 인프라 개선이 지역 전체의 토지 가치에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

현장 체크리스트

• 현재 임대 중인 창고의 임대차 계약 조건(기간, 보증금, 월세) 및 수익률을 정확히 확인해야 합니다.
• 비행안전제6구역(전술) 규제로 인한 건축 제한 사항 및 고도 제한 여부를 평택시청에 문의하여 확인해야 합니다.
• 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있으므로, 토지 취득 시 허가 요건 충족 여부를 사전에 확인해야 합니다.
• 성장관리계획구역 내 개발행위 시 적용되는 구체적인 지침 및 인센티브 여부를 확인하여 개발 계획에 반영해야 합니다.
• 지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
• 인근 개발 사업 고시 현황 중 직접 수혜가 예상되는 '평택 도시관리계획(지구단위계획 재정비_군문택지지구 등 51개 지구) 결정(변경)' 및 '평택당진항 원정리 관리부두 친수시설 조성공사 실시계획 변경' 등의 진행 상황과 대상지에 미칠 구체적인 영향을 재확인해야 합니다.

최종 판정

보류