매물 유형: 주택
분석 번호: 1069
종합 리스크 점수: 60점
건물 노후도가 심각하나, 재건축 연한 도달 및 대지지분 가치가 높은 단독주택입니다.
제시 매매가 33억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 14억 266만 원에서 26억 4,514만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 주변 단독주택 실거래가 대비 높은 수준으로, 대지지분 가치와 재건축 잠재력이 상당 부분 선반영되었거나, 시장가치 대비 고평가되었을 가능성이 있습니다.
선별된 비교사례 5건은 모두 안양동 및 석수동에 위치한 단독주택으로, 대상지와의 거리는 0m입니다. 각 사례는 시점, 공시지가비율, 건물연식 등에 따라 보정 계수가 적용되었습니다. 유사도 81점의 #3 사례(안양동, 2026.2 거래, 10억 7,500만 원)는 대상지에 대입 시 19억 1,456만 원으로 산출되었습니다. 유사도 67점의 #1 사례(안양동, 2026.4 거래, 5억 8,000만 원)는 대상지에 대입 시 14억 6,933만 원으로 산출되었습니다. 가장 높은 대입가치를 보인 #5 사례(석수동, 2026.1 거래, 7억 3,000만 원)는 대상지에 대입 시 26억 4,514만 원으로 산출되었습니다.
대상 매물의 공시지가 기준 토지가치는 15억 4,253만 원이며, 추정 시장 토지가치는 18억 5,104만 원에서 27억 7,655만 원입니다. 건물은 준공 46년으로 잔존가치가 0%에 가까워 사실상 토지 가치 위주로 평가됩니다. 제시 매매가 33억 원은 추정 시장 토지가치 상단을 초과하는 수준으로, 재건축 등 미래 개발 이익이 상당 부분 반영된 것으로 보입니다.
건물은 준공 46년으로 재건축 연한에 도달했습니다. 제2종일반주거지역의 법정 상한 용적률 250%를 고려할 때, 현재 미등록된 용적률을 확인하여 개발 잠재력을 구체적으로 평가해야 합니다. 인근에 '안양시청사 이전' 등 개발 호재가 논의되고 있어 재건축 추진 시 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 재건축 후 분양 경쟁력 및 시세에 미칠 영향을 고려해야 합니다.
해당 매물은 단독주택 매매이므로 다가구 임대수익 분석은 적용되지 않습니다.
R-ONE 연립/다세대 매매가격지수는 보합세이나 월세가격지수는 상승 추세입니다. 안양시 미분양 주택이 증가하고 인근에 '안양자이 더 포레스트' 등 851세대의 신규 주택 공급이 예정되어 있어, 향후 1~3년 내 주택 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 그러나 대상지는 재건축 연한에 도달한 단독주택으로, 토지 가치와 개발 잠재력에 따라 시세가 결정될 가능성이 높습니다. '안양시청사 이전' 등 지역 개발 이슈는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.
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