매물 유형: 아파트
분석 번호: 1068
종합 리스크 점수: 75점
우수한 입지와 양호한 시장 동향, 중장기적 개발 잠재력을 갖춘 매물입니다.
제시된 매매가 16억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 도출된 가치 스펙트럼(최저 15억 1,900만 원 ~ 최고 17억 1,659만 원) 내에 위치하며, 중앙값 17억 287만 원 대비 소폭 낮은 수준입니다. 이는 시장 평균과 비교했을 때 합리적인 가격으로 판단되며, 매수자에게 가격적 메리트가 있다고 볼 수 있습니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지(염리삼성래미안) 내 동일 용도지역(제2종일반주거지역)의 거래로 유사도 점수가 100점입니다. #1 사례(2026년 4월, 11층, 59.52㎡)는 16억 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대상지 대입 총액은 16억 2,026만 원입니다. #2 사례(2026년 4월, 14층, 59.52㎡)는 15억 원에 거래되었고, 시점 보정 후 대상지 대입 총액은 15억 1,900만 원입니다. #3 사례(2026년 1월, 9층, 59.52㎡)는 16억 5,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대상지 대입 총액은 17억 287만 원입니다. #4 사례(2026년 1월, 11층, 59.76㎡)는 16억 7,000만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 대상지 대입 총액은 17억 1,659만 원입니다. 모든 사례는 시점 및 면적 보정이 완료된 최종 대입가치로, 대상 매물의 가격 타당성 분석에 신뢰할 수 있는 근거가 됩니다.
염리삼성래미안은 대흥역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 뛰어나고, 주변에 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높습니다. 마포구는 서울 내에서도 주거 선호도가 높은 지역이며, 매매수급동향 및 거래량 지표가 긍정적이어서 투자 가치가 양호합니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 단기적 시장 변동 가능성은 고려해야 합니다.
2001년 준공된 25년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 5년이 남아있습니다. 현재 용적률 미등록으로 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 있습니다. 주변에 공덕현대아파트 소규모재건축정비사업 등 개발 사업이 진행 중이므로, 대상 단지 또한 중장기적으로 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.
마포구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 유지하고 있으며, 특히 역세권 입지의 아파트는 꾸준한 수요를 보일 것으로 예상됩니다. 인근에 마포자이힐스테이트 라첼스, 마포 푸르지오 어반피스 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 초기 입주 시점에는 일시적인 공급 과잉 우려가 있을 수 있습니다. 그러나 장기적으로는 지역 개발과 함께 주거 환경이 더욱 개선될 것으로 보여, 매물의 가치는 꾸준히 상승할 가능성이 높습니다. 준공 25년차 단지로서 재건축 연한 도래 시점에 따라 추가적인 가치 상승 동력을 확보할 수 있습니다.
매수