매물 유형: 아파트
분석 번호: 1064
종합 리스크 점수: 75점
역세권 입지와 인근 실거래가 대비 가격적 메리트가 있으나, 높은 용적률로 인한 재건축 사업성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 17억 8,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼인 최저 18억 5,451만 원에서 최고 19억 9,152만 원 대비 낮은 수준으로, 가격적인 메리트가 존재합니다. 이는 시장의 전반적인 상승 추세와 비교했을 때 합리적인 가격으로 판단됩니다.
#1 공덕동 한화꿈에그린 (전용 84.939㎡, 10층, 2026년 6월 거래가 19억 3,500만 원)은 대상 매물과 500m 거리에 위치하며, 다른 단지라는 점과 거리로 인해 감점되었습니다. 대상 매물에 대입 시 19억 2,727만 원의 가치가 산출되었습니다. #2 신공덕동 공덕아이파크 (전용 84.96㎡, 6층, 2026년 5월 거래가 20억 원)는 대상 매물과 500m 거리에 위치하며, 다른 단지라는 점과 거리로 인해 감점되었습니다. 대상 매물에 대입 시 19억 9,152만 원의 가치가 산출되었습니다. #3 현석동 강변힐스테이트 (전용 84.85㎡, 6층, 2026년 5월 거래가 18억 6,000만 원)는 대상 매물과 500m 거리에 위치하며, 다른 단지라는 점과 거리로 인해 감점되었습니다. 대상 매물에 대입 시 18억 5,451만 원의 가치가 산출되었습니다. 모든 비교사례는 동일한 제3종일반주거지역에 속하며, 시점 보정 계수는 1.000으로 적용되었습니다.
대상 아파트는 대흥역, 마포역, 공덕역 트리플 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 높은 투자 가치로 이어집니다. 주변에 다양한 생활 편의시설과 학교가 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 인근 실거래가 대비 제시 매매가가 낮은 수준으로, 현재 시점에서 매수 시 가격적인 메리트가 있습니다. 마포구의 전반적인 시장 상승 추세와 수요 우세 현상도 긍정적인 투자 요인입니다.
준공 26년차로 재건축 연한(30년)에 근접하고 있어 장기적인 관점에서 재건축 또는 리모델링 가능성을 기대할 수 있습니다. 그러나 현재 용적률이 법정 상한을 초과하는 377.73%로, 재건축 시 추가 분담금 발생 등 사업성 측면에서 불리하게 작용할 수 있습니다. 따라서 재건축 추진 시 사업성 분석이 필수적이며, 리모델링으로 방향을 선회할 가능성도 고려해야 합니다.
마포구 아파트 시장은 매매 및 전월세 가격지수 상승, 수요 우세, 거래량 증가 등 전반적으로 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 역세권 입지와 합리적인 가격은 대상 매물의 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 마포구 내 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하므로, 단기적으로는 공급 증가에 따른 경쟁 심화와 시세 변동 가능성을 주시해야 합니다. 장기적으로는 재건축 연한 도래에 따른 개발 기대감이 존재하나, 높은 용적률은 사업성에 대한 심층적인 검토를 요구합니다. 종합적으로 볼 때, 우수한 입지와 현재 가격 메리트를 바탕으로 안정적인 가치 유지가 가능하며, 장기적으로는 개발 가능성에 따른 추가 상승 여력도 기대할 수 있습니다.
매수